案例再現

前些年，家住泉州豐澤區的陳大姐，向鯉城張大哥借款50萬元，寫下欠條后，一直沒還款。去年5月，張大哥將她告上法庭，要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應利息。

但判決書下達后，陳大姐還是沒還款，案件進入執行程序后，法院把位于豐澤某小區陳大姐名下一處房產查封了，準備拍賣抵債。

節外生枝的是，案件執行過程中，案外人王某夫婦，向法院提出了執行異議。這對夫婦稱，早在2011年8月，他們就向陳大姐買下了被法院查封的房產，總價款共65萬元。王某夫婦稱，當時買賣雙方約定了房屋交付方式，并于交付當天付了全部購房款，“但由于開發商原因，遲遲沒辦理過戶登記而已”。

王某夫婦認為，他們支付了全部價款，其在房屋轉讓行為中沒有過錯，請求法院裁定解除對該房產的查封保全措施，不予拍賣變賣處置。

法庭上，王某夫婦為證明自己主張，還向法院提供了收條和一份《房屋買賣合同》。但豐澤法院審理認為，這張收條所載明的已付款項，并沒有相應的銀行轉賬記錄佐證，且無法證實雙方買賣合同真實合法，現有的證據不足以證明其已實際支付全部購房款，法院對二人的執行異議予以駁回。

根據《中華人民共和國物權法》規定，不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。本案訴爭房產并未登記在案外人王某夫婦名下，不具有物權效力，因此，法院有權依法對訴爭房產予以執行。

法官釋法

二手房買賣已成為當前社會普遍存在的一種交易方式，但買受人由于缺乏法律意識，未能及時辦理產權變更登記，當涉案房產變更登記前，作為執行標的被法院依法查封、凍結后，買受人對訴爭房產就存在訴訟風險。

最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》對此類情形有了明確規定，對案外人提出的房屋產權異議，對已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷。另外，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的財產提出異議，符合下列情形且其權利能排除執行的，法院應予以支持：一、在法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同;二、在法院查封前已合法占有該不動產;三、已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且剩余價款按照人民法院的要求交付執行;四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記的。

注意保留四類證據避免二手房買賣糾紛

1.簽買賣協議前，應查清房屋的權屬情況，確認賣方系房屋的所有權人，且該房產沒有其他糾紛、未被凍結查封;

2.按協議的約定支付購房款，購房款的支付應通過銀行轉賬的方式支付，且通過買受人自己的賬號向賣方賬戶轉賬，保留銀行轉賬憑證，大筆的購房款法官建議不要使用現金支付;

3.支付購房款之前，要先辦理房屋買賣、過戶備案登記，在房款支付后要及時辦理房屋過戶手續，防止因時間延誤及房屋出賣人的原因，產生無法過戶的后果;

4.及時占有、使用、管理二手房，報關相關憑證、憑據。