一、常見的購(gòu)房合同無效情形有哪些?

1、簽訂商品房買賣合同后，未經(jīng)過購(gòu)房者同意，賣家私自將房屋抵押或者出售給第三人。

2、開發(fā)商存沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假的商品房預(yù)售許證蒙蔽購(gòu)房者來進(jìn)行房屋的買賣。

3、出賣人在房屋已經(jīng)抵押或者已經(jīng)出售的情況下，故意隱瞞事實(shí)將房屋再次出售給購(gòu)房者。

4、開發(fā)商故意隱瞞購(gòu)房者所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

5、購(gòu)房者所購(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量嚴(yán)重格導(dǎo)致不能交付使用的或者交付使用后房屋質(zhì)量問題檢驗(yàn)確實(shí)不合格。

6、交付使用的房屋套內(nèi)面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%。

7、無故延遲交付房屋超過三個(gè)月的合理期限。

8、由于出賣人的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在房屋交付一年內(nèi)都無法辦理房屋所有權(quán)登記。

9、未經(jīng)無民事行為能力人同意，代理人私自出賣房屋。這里含父母擅自出讓子女房屋的。9、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。這里包含未成年子女私自簽訂買賣合同。

10、以脅迫或者強(qiáng)制的手段違背購(gòu)房者意愿的簽訂的房屋買賣合同。

11、乘對(duì)方處在危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

12、買賣雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。

13、口頭簽訂商品房買賣合同，又無據(jù)可查的。

二、商品房買賣合同被無效后怎么賠償

此時(shí)購(gòu)房者可以要求賣方承擔(dān)締約過錯(cuò)。締約過錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨嚭贤挠行С龅母鞣N費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

1、簽訂立合同與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用;

2、訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失;

3、為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失;

4、為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對(duì)于造成的間接損失(即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會(huì)和利益)是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

購(gòu)房合同的解除可能涉及都一些由于房?jī)r(jià)上漲的升值部分利益，升值部分可以完全確定并為買受人實(shí)際享有。

此時(shí)解除購(gòu)房合同，升值部分應(yīng)該屬于無過錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

買受人享有房屋升值部分的利益，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：

1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用;

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還;

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。

另外，房?jī)r(jià)上漲時(shí)由于此購(gòu)房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購(gòu)房款不足以再支付購(gòu)房者購(gòu)買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購(gòu)房者的。

這里重要的是購(gòu)房者從簽訂合同時(shí)就應(yīng)該避免合同無效的情形，購(gòu)房者不妨在合同中約定合同無效后的處理辦法，這樣出現(xiàn)糾紛時(shí)更容易得到解決。必要時(shí)聘請(qǐng)律師陪同簽訂商品房買賣合同是一個(gè)很好的做法。目前商品房買賣合同一般采用房管局統(tǒng)一印制版本，所以購(gòu)房合同后面附件的補(bǔ)充協(xié)議就尤為重要。