一、購房人不付延遲付房款的違約金,出賣人可以不交付房屋嗎

購房人跟出賣人簽訂房屋買賣合同后，購房人就要在約定的時(shí)間內(nèi)把房款給付了。要是購房人遲延交付房款的話，那就需要按照合同約定交違約金，要是遲延之后還有其他狀況的話，出賣人甚至可以解除購房合同，不交付房屋了。

實(shí)際中，在簽好購房合同后，要是有下面的事情發(fā)生時(shí)，就可以解除房屋買賣合同了：

1、買賣雙方協(xié)議解除

2、賣家違反合同約定

(1)你跟賣家簽訂商品房買賣合同后，賣家那邊沒有告訴你又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買賣合同訂立后，賣家又將該房屋出賣給第三人;

(3)賣家故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(4)房屋買賣的賣家故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(5)賣家故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

(6)你購買的那個(gè)房子，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;

(7)還是房子本身的原因，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

3、買賣一方遲延履行

(1)出賣人遲延交付房屋或者購房者遲延支付購房款，在經(jīng)對(duì)方催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)還是沒有去履行的;

(2)辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購房者沒法辦理房屋所有權(quán)登記的。

(3)其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3%;商品房買賣合同約定，購房者以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因而不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

但是，不管是怎樣，購房者沒交延遲房款的違約金，但到底是給了房款的。因此，要是說房子的出賣人要不要交付房屋的，還得看回他們雙方的合同約定：

1、要是在房屋買賣合同中有相關(guān)的約定，在購房人不付延遲付款的違約金時(shí)，出賣人自然可以不交付房屋。

2、如果合同中約定或約定不明確的，出賣人就不能以此為由而拒絕交房，購房人已經(jīng)按照合同約定交付了購房費(fèi)用，出賣人也應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋。

二、買房人逾期支付的責(zé)任

(一)合同沒有約定違約責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款規(guī)定“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。

由此看來，我國法律關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任的原則是“沒約定，就法定”。如果雙方當(dāng)事人有約定則從其約定，如果沒有約定違約金或者沒約定違約金的計(jì)算方法，則出賣人可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)要求買受人支付逾期付款利息。

(二)合同明確約定了逾期付款的違約責(zé)任

《合同法》第114條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的的損失賠償額的計(jì)算方法。”

如果合同主體約定了違約金的具體數(shù)額，應(yīng)按約定數(shù)額給付違約金;如果合同主體約定了違約金的計(jì)算方法，應(yīng)按約定方法計(jì)算違約金;如果合同主體只約定了違約金，但沒有約定具體數(shù)額，也沒有約定計(jì)算方法，則視同無約定，并按照未約定情形處理。

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