一、逾期交房能退房嗎

可以退房，在合同約定的交房日到了以后，給開發商發房屋催交通知書，在其后三個月合法期限內開發商仍不能交房的，有權要求退房。有時候，延期交房的業主得到的實際賠償比因延期交房而造成的損失要低很多，但也有的業主會要求退房。而若涉及到退房，買房者一定要注意幾個問題。

就是退房原因要有依據，合同中有約定的，按照合同約定的條款來退房，無約定的就按照法律規定的可以主張合同無效的內容來退房。在這過程中要注意證據的收集，以便可以順利退房。若開發商同意解除購房合同，無論是協議解除還是法院判決解除購房合同，在主張首付款的同時別忘記銀行貸款，買房者注意，最好讓開發商將貸款部分直接償還給買房者，而不是將貸款部分直接還給銀行。而后業主還要和銀行解除貸款合同，然后到房地產交易管理部門辦理注銷手續，完成退房的程序。如果讓開發商直接將貸款給銀行，因沒得到銀行確認，若開發商不按約定歸還貸款本息，買房者仍然是還款義務人，不能免除還款義務。

二、如何理解交付

根據《合同法》第133條和第135條的規定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。對于一般動產，在標的物交付的同時所有權即發生轉移，出賣人只要將標的物交付給買受人即履行了轉移所有權的義務。而對于不動產，根據我國《城市房地產管理法》的規定，只有在辦理登記手續后，房屋所有權才發生移轉。而且還規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

因此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高院商品房司法解釋》)規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這并不表示房屋所有權移轉義務的履行。

當然，根據法律規定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至于房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定來確定。

三、開發商因逾期交房導致的違約金是如何規定的

如果開發商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應負下列其中之一的逾期交房責任：

(1)按合同約定的交房日期，每超過一天，開發商應按購房人已交付房價款總數的百分之幾支付違約金(具體數額由雙方在合同中約定);

(2)按合同約定的交房日期，開發商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數額支付違約金。

交房按合同約定的日期，開發商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續履行合同，不管采取何種方式，開發商均應承擔合同約定的違約責任。此外，如果合同中約定有其他違約責任，開發商也應一并承擔。

違約金及實際損失的數額，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

該《解釋》第十六條的規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。