一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的模擬拆遷，需要注意些什么?

　　1、模擬拆遷的模擬過(guò)程不透明，不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公布。也就是模擬拆遷過(guò)程中，百姓的意愿到底有多少，有關(guān)部門并不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公示。因此，一些居民不明就里，就在補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒(méi)有簽字的人越來(lái)越少，內(nèi)心比較著急，也草草簽字。

　　2、簽字的主體不適格。適格是一個(gè)法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。

　　模擬拆遷上有很多時(shí)候都是投資方來(lái)進(jìn)行簽字，而并不是行政部門。因此，在很多時(shí)候被看作是民事協(xié)議，在后期進(jìn)入實(shí)質(zhì)拆遷階段的時(shí)候，往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動(dòng)。

　　3、實(shí)踐中，模擬過(guò)程中，就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)際強(qiáng)制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實(shí)際征收了。

　　4、在實(shí)踐中，征收部門或確定的項(xiàng)目主體，出于利益考量，并不會(huì)真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評(píng)估結(jié)果與初次評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無(wú)法接受按初次評(píng)估結(jié)果作為補(bǔ)償條件，矛盾再次爆發(fā)。

　　二、征收決定作出的前置程序

　　1.符合公共利益要求和“四規(guī)劃一計(jì)劃”

　　依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，棚戶區(qū)改造中涉及房屋征收的，應(yīng)當(dāng)符合公共利益的要求，同時(shí)各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)已經(jīng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，簡(jiǎn)稱“四規(guī)劃一計(jì)劃”。

　　2.論證補(bǔ)償方案

　　在上述條件符合后，房屋征收部門要擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府，由市、縣級(jí)人民政府組織有關(guān)部門進(jìn)行論證并公布。

　　拆遷戶要注意的是，征求意見(jiàn)的期限不能少于30日，且市、縣級(jí)政府要及時(shí)公布征求意見(jiàn)情況和根據(jù)意見(jiàn)進(jìn)行的修改情況，在棚戶區(qū)改造中，如果多數(shù)拆遷戶認(rèn)為征收方案不合理的，可以要求組織聽(tīng)證會(huì)，充分發(fā)表意見(jiàn)。

　　3.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　在作出征收決定前，市、縣人民政府還要對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)期評(píng)估，如果涉及的拆遷戶較多，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告要經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論，決定是否要作出征收決定。

　　4.準(zhǔn)備補(bǔ)償費(fèi)用

　　《條例》確立了“先補(bǔ)償、后拆遷”原則，因此，在征收補(bǔ)償決定作出之前，征收經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)足額到位，設(shè)立專用賬戶，專款專用。

　　拆遷戶要注意的是，如果是集體土地之上的棚戶區(qū)改造，還涉及征地手續(xù)，要根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定履行法定程序。

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