房屋質量與違約責任問題

(作者：張*勝律師，電話13911920598)

基本案情

王某，女，1973年1月出生，漢族，北京市海淀區人；郭某，男，1968年6月出生，漢族，北京市海淀區人。二人于2006年9月20日與北京市當某房地產開發有限公司（下簡稱當某公司）簽訂《商品房預售合同書》（編號Y576224），購買北京市海淀區安寧莊西路某樓盤住房一套，總價約220萬元人民幣，二人依約支付了該房屋首付款90萬元并辦理了按揭貸款，約定交房日期為2008年1月20日。2008年3月10日，當某房公司向二人送達延期交房通知書，確定交房日期為2008年4月15日，郭某對此表示不同意但是最終默許該延期通知。2008年4月12日，當某公司通知郭某前去辦理房屋交接手續，郭某與王某如期而至。進入交接房屋程序后，郭某發現該房屋地板嚴重脫落，天花板有滲水跡象，隨即，郭某要求當某公司退房，遭到拒絕，但是，該公司承諾修復。郭某憤憤離去。2008年5月10日，當某公司再次向郭某送達房屋交接通知書，通知郭某2008年5月15日前往北京市海淀區安寧莊西路某號院3號樓1層售樓處辦理收房手續。郭某如約而至，發現其中一間房屋地板毀損約2平方米，裸露水泥地板，滲水問題仍未解決，郭某不同意收房。2008年6月20日，郭某正式聘請律師協助辦理房屋交接手續。2008年6月25日，郭某、王某、律師和北京市第二公證處工作人員攜帶錄音筆、照相機等工具前往當某公司指定的交房地，要求當某公司依照合同約定的期限和標準履行交房義務，當某公司相關人員接待并含糊其辭，稱，希望通過協商解決。公證人員進入該房屋后，將房屋殘損情況予以拍照。2008年7月3日，北京市第二公證處做出（2008）京方正內民證字第08519號公證書，記載了整個交涉過程并明示了不能交房的原因。（本文系張*勝律師原創作品，歡迎閱讀，請勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2008年7月10日，當某公司約見郭某代理律師商談退房事宜，律師要求當某公司退房并承擔郭某因為償還銀行貸款所產生的利息損失并承擔違約責任；當某公司表示愿意退房但是不予支持郭某請求的貸款利息損失和違約金請求。2008年7月12日，雙方達成一致意見，當某公司退還郭某購房首付款90萬元人民、已經償付給銀行的貸款10萬元人民幣、總計利息（按存款利率）損失7萬元人民幣；至于按揭貸款已經支付給銀行的利息及所欠銀行的利息，郭某不予追究，但是，當某公司承擔拖欠銀行的貸款利息。（本文系張*勝律師原創作品，歡迎閱讀，請勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

律師評論

1、商品房買賣（預售）合同中交房問題注意事項。首先，在合同中應當約定明確的交房日期，這個日期必須是截止日期，不能寫作“某日之后”、“某日起”、“某年交房”、“某月交房”等模糊詞語；其次，合同對于交房時房屋質量應當嚴格限制，在明確遵照國家標準之余，應當列明一些常見禁止事項，如，滲水、噪音、地板脫落、墻漆脫落、裝修材料不合格等，約定一旦出現這些列明情況，購買方可以隨時退房；再次，約定：在出現延期交房情形時，30日之內由開發商支付違約金（一般日萬分之三）；超過30日，購房者有權選擇退房并要求支付違約金（具體到多少萬元而不宜按照日萬分之三的比例計算）或者要求繼續履行合同并要求支付違約金；最后，違約責任的約定技巧，掌握一點，在約定開發商所應承當的違約責任問題時，不允許其在條款中添加附加條件，即，一旦違約，就應當承擔違約責任，無須其他條件。（本文系張*勝律師原創作品，歡迎閱讀，請勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2、開發商用“收房通知”等文件替代“延期通知”從而企圖轉嫁違約責任。如本案顯示，開發商本來已經延期，但是不愿意承擔延期所應支付的違約金，所以寄希望于購房者不按其送達的“收房通知”規定的時間、地點“收房”而將違約責任轉移。更進一步剖析：開發商不能按期交房，但能在遲延期內完工，提前發延期通知，承擔違約責任；開發商不能按期交房，遲延期內亦無法完工，發交房通知，期望購房者不按通知“收房”，從而轉移違約責任------這個時候，往往將收房地點轉移至非常隱蔽處甚至讓購房者難以找尋；即使購房者找到通知指明的地點，往往找不到人，或者是找到了人卻稱不是開發商的人（注意了，一定要查看接待人員的證件，并復制）。（本文系張*勝律師原創作品，歡迎閱讀，請勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

3、退房時違約金的支付問題。一般而言，違約金在合同中有明確的約定，按照約定支付就沒有問題了?？墒牵龅椒績r猛增極端情形時，購房者選擇退房，那么，開發商所應支付的違約金可能會被適當增加或減少：當違約金遠遠小于購房者重新購房所要承擔的房價上漲幅度（從約定交房日到退房時房價的上漲幅度）時，開發商應當適當提高違約金數額。（本文系張*勝律師原創作品，歡迎閱讀，請勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）要注意區分延期交付導致的退房和房屋質量不合格等原因導致的退房兩種情形，對于前者，依照日萬分之三的比例支付違約金尚比較合理；對于后者，如果沒有遲延期限或者遲延期限非常短，那么，購房者退房時，開發商依據約定比例支付違約金數額顯然非常小，所以，購房者一定要注意，此時的違約金約定一定要明確一個相對較大的具體數額，比如，20萬元人民幣。

4、退房過程中的證據保全。一般而言，購房合同、付款憑證是最直接的證據，可是，在證明開發商違約這一點上，這些證據非常蒼白：開發商的延期通知、質量不合格的證明等才是證明開發商違約的關鍵證據。保全這類證據時，選擇公證是一個明智之舉。當然，委托律師辦理比較符合實際-----一般都是律師（代理開發商）與律師（代理購房者）的較量。（本文系張*勝律師原創作品，歡迎閱讀，請勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

5、房屋交接文件審查。必備文件：《竣工驗收備案表》、《房屋實測面積勘丈表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《規劃驗收合格證》；其它文件《用水合格證》、《消防工程合格證》、《管線施工竣工分布圖》、《電梯驗收合格單》等。

法律依據

1、《中華人民共和國合同法》第107條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

2、《中華人民共和國合同法》第111條：質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對于違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

3、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。略，見一益一律師行網站：www.yyylaw.com

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