認購書相關(guān)知識

1、認購書內(nèi)容

(1)買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;

(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);

(3)房屋價款計算;

(4)定金;

(5)簽署正式買賣合同的期限。

2、認購書的性質(zhì)

審判實踐中，對商品房認購書性質(zhì)的認定，歸納起來有兩種觀點：

一種觀點認為認購書就是正式預(yù)售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示;另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。

我們認為，認購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。

首先，認購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認購書應(yīng)為獨立的合同。

其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。

最后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會嚴(yán)重損害買方的利益。

認購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條第一次以規(guī)范的形式對認購書進行規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。

3、認購書的效力

認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。

一般認為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。

認購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)，其特點：

一是當(dāng)事人要對違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達成本約的行為承擔(dān)責(zé)任;

二是當(dāng)事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。

三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。