一、借名買房合同有效嗎?

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房,并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

借名買房是否有效,主要看借名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議,這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則的規(guī)定,如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議,將房屋的權(quán)屬約定清楚的,應(yīng)該認定借名行為有效,房屋的實際權(quán)屬歸借名人。同時,根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定:當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

但是,當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

二、借名購房相關(guān)法律風(fēng)險提示

1、借他人之名購買房屋,如系規(guī)避法律禁止性規(guī)定,有可能導(dǎo)致最終合同無效的風(fēng)險。

2、非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協(xié)議,構(gòu)成隱名代理,買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產(chǎn)權(quán)人身份審查的義務(wù)在簽約前就應(yīng)完成,并不應(yīng)受中介方承諾或擔(dān)保的影響。

3、借名購房必然意味著登記物權(quán)非屬實際權(quán)利人所有,在借名行為不違背法律禁止性規(guī)定情況下,借用人只享有債權(quán),在借名人無權(quán)處分情形,存在借用人喪失房屋所有權(quán)而無法向第三人追及的風(fēng)險。如不能證明借名購房的事實,甚至連向借名人主張過戶的權(quán)利都會喪失,即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權(quán)關(guān)系。

4、經(jīng)開發(fā)商同意,從親友手中購買轉(zhuǎn)售商品房,即使實際交款并入住,但產(chǎn)權(quán)人未變更,亦無書面的房屋買賣合同可資證明,就會存在某現(xiàn)實案例中的風(fēng)險:即便是兄妹,交了錢,不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人墊付;住了房,不過是私下借住而已。故,購買轉(zhuǎn)售商品房,不僅要簽訂書面合同,還要最終達致產(chǎn)權(quán)過戶的結(jié)果。

三、被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?

房屋騰退糾紛中,被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的,法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù),當(dāng)事人堅持不反訴的,應(yīng)就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。

如果查明確實是借名買房關(guān)系,依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。

四、被借名人擅自出賣房屋怎么辦呢?

被借名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人,借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由,要求確認買賣合同無效的,一般不予支持,但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。

在買受人是善意第三人的情況下,買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的,按以下的規(guī)定處理:

(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;

(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,已經(jīng)實際合法占有房屋的;

(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,又未合法占有房屋,應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。

五、如何降低“借名買房”風(fēng)險

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險,消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房,若不得已需要借名買房時,應(yīng)注意以下幾個方面,力求將風(fēng)險降至最低:

1、借名買房之前,首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì),房屋能否上市交易,借名購買是否違反國家政策性規(guī)定,防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分,書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系,可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù),如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù),付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等),購房發(fā)票,房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。