一、借名買房合同有效嗎?

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房,并以他人名義登記房屋所有權的行為。

借名買房是否有效,主要看借名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議,這主要是根據我國《民法通則》關于當事人“意思自治”原則的規定,如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議,將房屋的權屬約定清楚的,應該認定借名行為有效,房屋的實際權屬歸借名人。同時,根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規定:當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

但是,當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

二、借名購房相關法律風險提示

1、借他人之名購買房屋,如系規避法律禁止性規定,有可能導致最終合同無效的風險。

2、非產權人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協議,構成隱名代理,買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產權人身份審查的義務在簽約前就應完成,并不應受中介方承諾或擔保的影響。

3、借名購房必然意味著登記物權非屬實際權利人所有,在借名行為不違背法律禁止性規定情況下,借用人只享有債權,在借名人無權處分情形,存在借用人喪失房屋所有權而無法向第三人追及的風險。如不能證明借名購房的事實,甚至連向借名人主張過戶的權利都會喪失,即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權關系。

4、經開發商同意,從親友手中購買轉售商品房,即使實際交款并入住,但產權人未變更,亦無書面的房屋買賣合同可資證明,就會存在某現實案例中的風險:即便是兄妹,交了錢,不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人墊付;住了房,不過是私下借住而已。故,購買轉售商品房,不僅要簽訂書面合同,還要最終達致產權過戶的結果。

三、被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?

房屋騰退糾紛中,被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的,法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續,當事人堅持不反訴的,應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。

如果查明確實是借名買房關系,依法應當駁回原告的訴訟請求。

四、被借名人擅自出賣房屋怎么辦呢?

被借名人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人,借名人以其對房屋享有實際權利為由,要求確認買賣合同無效的,一般不予支持,但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。

在買受人是善意第三人的情況下,買受人、借名人均要求繼續履行合同的,按以下的規定處理:

(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;

(2)均未辦理房屋所有權轉移登記,已經實際合法占有房屋的;

(3)均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。

五、如何降低“借名買房”風險

鑒于借名買房的諸多風險,消費者應盡量通過正規方式購房,若不得已需要借名買房時,應注意以下幾個方面,力求將風險降至最低:

1、借名買房之前,首先弄清楚欲購房屋的性質,房屋能否上市交易,借名購買是否違反國家政策性規定,防止將來無法取得房屋所有權。

2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分,書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系,可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據,如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續,付款證明(銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等),購房發票,房產證書等書面證據材料。