案例

市民江某于2007年6月27日在本市河東區購買了一套商品房，總房款69萬余元。按照江某與開發商某置業公司在《天津市商品房買賣合同》中的約定，開發商應當在2008年8月31日前交房，而實際上開發商直到2009年9月1日才將房屋交付江某，而且一直沒有為江某辦結房屋所有權轉移登記。

為此，江某提出，《合同》第五條約定，除遇不可抗力外，開發商如未按約定日期交付商品房，逾期在90日內的，江某有權向其追究已付款利息。如超過上述約定期限的，江某有權追究開發商違約責任，即合同繼續履行，每逾期一日開發商按商品房價款的萬分之零點一向江某支付違約金。

《合同》第12條約定，商品房實際交付使用后360日內開發商應辦理房屋所有權初始登記，初始登記完畢后，開發商應及時協助江某辦理房屋所有權轉移登記。由于開發商的原因，未能在上述期限內辦結房屋權屬登記的，合同繼續履行，開發商應按商品房價款0.01%向江某支付違約金。

江某據此認為開發商的行為已經構成違約，損害了江某合法權益，并提出該合同約定的違約金過低，明顯低于其實際損失，請求增加違約金。綜上，江某起訴要求上述置業公司向其支付逾期交房利息1.2萬余元;支付違約金1.3萬余元;辦理房屋所有權初始登記、辦理產權證。

律師解答：

法庭上，被告置業公司對原告主張的逾期交房違約金計算金額和標準提出了不同意見，其認為，按照合同約定，逾期超過90日應當是所有違約金都按照每日的萬分之零點一計算，本案原告的第一、二項請求系重復計算。所以，不同意原告訴求。

根據已查明事實，原告已按約定履行交納全額房屋價款的義務，被告應按《合同》的約定履行其辦理初始登記和協助原告辦理房屋所有權證轉移登記的義務，其拖延辦理，有悖于誠信原則，已構成違約，應承擔違約責任及繼續履行《合同》義務。根據合同約定，被告應于2008年8月31日前將涉訴房屋交付原告，但被告直至2009年9月1日才向原告交付房屋，已構成違約，被告同樣應當承擔違約責任。對于違約責任的計算方式，法院分析認為，從《合同》第五條約定內容看，可以存在兩種解釋，既可以理解為“逾期交房90日內的違約金按照銀行同期貸款利率計算，超過90日的違約金按日萬分之零點一計算”，也可以理解為“逾期超過了90日，全部按照日萬分之零點一計算”。被告即采取了第二種理解方式。

但根據《合同法》第41條的規定，應當作出不利于提供格式條款的一方即被告的解釋，故法院對第一種解釋予以認定。由此，法院判決被告置業公司以69萬余元的總房款為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率給付原告2008年9月1日至2008年11月29日期間逾期交房的利息;被告給付原告2008年11月30日至2009年9月1日期間逾期交房違約金1900余元;被告辦理房屋的所有權初始登記，協助原告辦理訴爭房屋的所有權轉移登記，并給付原告逾期辦證違約金69元。

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