案例1.**正豐房地產詐騙6656萬余元

9月4日上午，蘭州警方接到群眾報案：**正豐房地產經紀有限公司法人代表吳*麟詐騙購房人錢財后攜款潛逃。經查，**正豐房地產經紀有限公司去年3月29日在蘭成立，共開辦了50家經營網點。**公司以承諾辦理房產過戶、銀行貸款、按揭等相關手續為由，與購房者簽訂房地產居間三方合同，收取購房者首付款和中介費后，**公司又將購房者錢全部打入吳*麟在寧夏成立的中國**集團總部賬戶。警方查明，自2013年3月該公司成立以來，涉及詐騙的受害人達436人，涉案金額高達6656.089萬元。

案例2.**京豪房屋經紀有限公司詐騙860萬元

9月5日下午，群眾向西-峰警方報稱，其通過**京豪房屋經紀有限公司購買房屋交納預付款，當日發現該公司關門停業，公司負責人電話也一直關機無法聯系，懷疑被騙。經查，去年8月，犯罪嫌疑人郝某在慶陽市工商局注冊成立**京豪房屋經紀有限公司，后辦理了房地產經紀機構備案合格證等有關證件，并在西-峰區開設分店20家，雇傭員工130多人。其間，郝某、王某以二手房中介資質為掩護，在門店、網絡大量發布房屋買賣信息，以能給房屋買賣雙方提供貸款、辦理過戶手續為幌子，與購房人簽訂購房合同，暫收其購房定金、首付款、中介手續費等款項，合同到期后又以各種理由拖延或口頭承諾給購房者退款，但均未履約，共計詐騙西-峰區73名群眾現金860.26萬元。9月4日，郝某、王某攜款潛逃。

什么是居間合同?

居間合同是居間人(一般指房地產中介公司)向委托人(上下家)報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，由委托人支付報酬的合同，又稱中介合同。因此一個標準居間合同的主體是中介公司與上下家，并且應該是分別與上家或下家簽訂兩份居間協議，其中的權利義務關系也應該圍繞居間服務的內容以及中介服務費的支付方式等展開。現實中，往往是居間方在聯系好上下家并確定了成交價錢后與上下家一起簽訂一個所謂的居間合同，收取下家的定金，有的同時收取居間服務費，由三方簽字，實質上這已經不是一份簡單的居間協議，而是兩個合同、兩對權利義務關系：居間合同權利義務關系+定金協議。如果約定定金由中介方保管，那么這還涉及到一個保管協議。

媒介居間人的居間活動并不是以自己的名義簽訂合同，也不是以他人的名義代為簽訂合同，因此，媒介居間人不同于代理商或者經紀人。其民事活動是多種多樣的，如買賣、租賃、雇傭、保險、出版等。

目前，中介機構存在的不規范居間行為主要有哪些?

一是未盡到如實報告義務，導致雙方因房屋不符合預期產生爭議。部分中介機構為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件。買受人于合同簽訂后了解到真實情況，買賣雙方因此產生爭議，使合同履行產生障礙。二是合同重要事項約定不明，導致買賣合同履行陷入困境。實踐中，部分中介機構或經紀人經驗不足，對相關事項未盡提示義務，導致雙方未進行充分協商;部分中介機構或經紀人責任心不強，未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同;部分中介機構或經紀人急于促成交易，對一些可能產生爭議的事項故意采取回避態度，為日后產生爭端埋下隱患。三是對于房屋性質未盡審查與提示義務，導致合同目的在法律上無法實現。普通的購房人因為缺乏相關的法律及政策知識，往往不能正確認識房屋的法律性質以及交易中存在的風險。而實踐中，部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發大量糾紛。四是對房屋的所有權歸屬或代理人的代理權限審查不嚴，出現無權處分或無權代理的情況，引發真正權利人或其他共有權人對房屋買賣提出異議。如夫妻雙方共有財產任意一方無權處分。

此外，還得注意以下兩點。其一，慫恿買賣雙方訂立“陰陽合同”，以達到偷逃稅款的非法目的。這種操作方式規避了稅收監管，給國家稅收造成了巨大的損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口，違約方當事人往往以此為由抗辯合同無效。其二，協助不符合購房條件的買受人虛構納稅或社保繳費符合規定年限的證明，逃避限購政策的規制。少數中介機構為了謀取利益，不惜違反法律規定，為不具備購房資格的人開具虛假證明。若偽造的證明未能通過行政機關的審核，買賣合同客觀上無法繼續履行。同時，由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎上，合同可能被法院確認為無效。

怎樣和中介公司簽訂居間合同?

在居間服務合同中，買方要注意居間費用的數額及承擔方。這里應當注意的是中介公司收取費用的前提是買賣雙方就房屋買賣達成一致，簽訂房屋買賣合同，買賣雙方不能就房屋買賣達成一致的，中介公司無權收取報酬。

另外，根據我國《合同法》的規定，在居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己掌握的信息，如實地向委托人提供并保證提供的信息真實，如果居間人沒有盡到以上這些忠實告知義務，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹或者與一方當事人事先串通，故意告知虛假事實，從而損害了委托人或第三人的合法利益，這些情況一旦發生，居間人非但無權向委托人請求居間報酬，而且還應當就因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔賠償責任。

簽訂了房屋買賣居間合同，對方后悔怎么辦?

出現以上情形時，要注意形成有利于自己的證據，具體步驟如下：在居間合同約定時間到中介公司，并要求中介公司出具對方不在約定時間簽訂買賣合同或提出不合理要求造成不能簽訂買賣合同的書面證明;向對方發出書面通知，指出由于對方未按約定時間簽約已造成買賣合同不能簽訂已構成違約，同時給出對方一個簽約的寬限期，要求對方在該期限內簽約，否則將承擔違約責任，并將書面通知復印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉交;在寬限期規定的時間再次到中介公司，如再不能簽約，再次要求中介公司出具證明。由此，可基本形成對方違約的證據。

簽訂居間合同后在以下情況雙方互不承擔違約責任：一方如果有正當理由造成買賣合同不能簽訂，則應當解除居間合同，退還定金，雙方互不承擔違約責任。所謂“正當理由”因具體案件而有所不同，通常情況下，以下這些應當被認為是正當理由：居間合同中記載的重要信息與實際情況不一致，如產權人、面積等房屋信息;賣方隱瞞了重要信息，如存在違章搭建、破壞承重及房屋結構、嚴重質量問題等;雙方就主要交易條件在居間合同中未約定，在簽訂買賣合同時仍未達成一致。

如何規避由簽訂居間合同引起的詐騙?

首先，購房人先要了解中介人員的信息，如經營范圍、執業經紀人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進行洽談的過程中，發現中介公司未經備案、注冊登記或執業經紀人證號名不副實，應立即停止交易，向有關部門核實、舉報。其次，在合同中明晰中介費用所包含的項目，中介除了收取合同約定的中介服務費外，其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于“黑收費”。其三，在合同中明晰中介費的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂房地產買賣合同時支付。注意居間合同要求一次性支付中介費用或只介紹買、賣雙方認識就全額收取中介服務費。其四，要格外留心定金、訂金，預付款，違約金條款。如果是對方提供的合同為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業律師把關，修改、刪除合同中對己不利的“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達到利益平衡，減少糾紛、損失發生。其五，買賣過程中各期支付金額、期限及方式等;稅收、相關費用等的承擔及各類更名手續的辦理及費用承擔;該房屋內是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項內容均應做出明確、詳細的約定。另外，若涉及車位問題，也需雙方明確約定。

需要注意的是，對于由中介公司代收房款的約定，委托方應慎重考慮。這里要提醒諸位讀者，在公共中介買賣房屋時一定要選擇信譽好的中介公司，以免發生糾紛，使自己身心俱疲。如果在這個過程需要律師的幫助，歡迎致電律霸網。