房屋抵押細節勿馬虎明確責任避免糾紛

為了更好的理解，就以案例為你介紹。

借款人玩失蹤擔保人惹上糾紛

案例：

2011年3月，王某因為生意經營需要向李某借款35萬元，李某同意借款，但要求王某提供擔保。由于王某沒有財產可以提供擔保，就找到了自己的親戚吳某，請求吳某為他提供擔保。吳某起初以經濟困難拒絕，但王某說自己會很快還錢，擔保只是走個形式，而且還有另外一個人周某一起提供擔保。在此情況下，吳某礙于情面只得同意。

于是，吳某、王某和周某一同到李某處簽訂《借款擔保合同》，合同約定，吳某以房屋等自有財產抵押為王某提供擔保，并和周某在合同落款的擔保人處簽字蓋章。之后，李某放款給王某。2012年3月，到了還款期限，王某無力還款并玩起了失蹤，李某就要求吳某承擔擔保責任，吳某覺得委屈，就拒絕還款。2012年6月，李某一紙訴狀將吳某告上法庭，要求吳某歸還代償借款及相應利息。吳某辯稱，擔保合同未進行抵押登記，應為無效;另外，另一擔保人周某也應承擔一半的擔保責任。

抵押財產約定不明導致抵押物無效

解析一：

吳某以房屋等自有財產提供的抵押是否有效呢?江律師認為，根據我國《擔保法》的有關規定，以房屋、土地、廠房、設備等特殊財產提供抵押的，應當去相關部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，《借款擔保合同》中關于吳某提供財產抵押擔保的條款因為涉及的財產為房屋，應當而沒有去房地局辦理抵押登記，所以該抵押條款未生效;另外，合同中用了“房屋等自有財產抵押”的字眼，屬于《擔保法》規定的“抵押財產約定不明”，而這種模糊約定導致的法律后果就是抵押物無效。

擔保責任不能免除抵押各方要認清風險

解析二：

律師表示，吳某在本案中提供的抵押一旦無效，吳某的擔保責任并不必然免除。關于這一點，我國《擔保法》等相關法律并無明確規定，應當從擔保合同當事人的真實意思表示去推定。本案中，吳某提供擔保的意思表示真實、有效，只是形式不合法。由于李某與吳某對抵押條款的訂立均存在過錯，所以只由李某承擔不利的法律后果，顯然有失公平。吳某的擔保形式實質上為保證不能絕對地免除擔保責任。

根據我國《擔保法》的規定，本案中吳某和周某承擔的保證責任為連帶保證。只要借款人到期不還款，被保證人可以直接要求保證人還款。具體到責任的分配，則要區分不同的情形，如果抵押無效，吳某和周某為共同保證人。此處的連帶區別于“連帶保證”中的連帶，是指吳某和周某承擔的保證責任對外不分大小、先后，李某可以直接向他們其中任何一個人主張全部保證責任。至于吳某和周某關于擔保責任分配的內部約定，只有等其中一方向李某承擔保證責任后才得向另一方追索多承擔的部分。

綜上，房屋抵押中的各方當事人應當充分認識到自己在擔保法律關系中的法律地位和權利、義務，合理地運用法律，將自己的法律風險在不影響商業效能的基礎上降至最低，保護自己的合法利益，并避免不必要的法律糾紛。