商鋪樓頂平臺(tái)的使用權(quán)歸誰(shuí)

一、從所有權(quán)的角度分析，毗連房屋(指結(jié)構(gòu)相連或共有的房屋)的毗連部分，往往既是某個(gè)業(yè)主享有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分。因此，屋面平臺(tái)應(yīng)當(dāng)是歸全體業(yè)主共同所有。

二、但由于屋面平臺(tái)有其特殊性，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的，當(dāng)然其也不計(jì)入分?jǐn)偯娣e。另外，屋頂平臺(tái)不能以公示形式進(jìn)行權(quán)利登記。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，《房屋所有權(quán)證》是確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。

三、所有業(yè)主有權(quán)對(duì)其屋頂平臺(tái)均享有使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自將屋頂平臺(tái)出租，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違規(guī)行為時(shí)，可要求開發(fā)商給予賠償，并按符合要求的程序進(jìn)行操作。

四、屋頂平臺(tái)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)必然將歸屬于購(gòu)買了房屋的全體業(yè)主。任何人利用屋頂平臺(tái)來(lái)獲利，實(shí)質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。既然屋頂平臺(tái)的物權(quán)將屬于購(gòu)買房屋的業(yè)主，開發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍許可的前提下是無(wú)權(quán)出讓屋頂平臺(tái)使用權(quán)的。只有當(dāng)業(yè)主以某種形式普遍許可的情況下方可實(shí)施轉(zhuǎn)讓。

《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。商鋪樓頂是建筑的共有部分，這種共有權(quán)屬全體業(yè)主。

相關(guān)知識(shí)：

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，也是我國(guó)首次以法律的形式明確了該項(xiàng)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有使用權(quán)及對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分所有權(quán)。區(qū)分，是指數(shù)人區(qū)分一建筑而各有其一部分。區(qū)分所有，是區(qū)分一建筑物的特定部分為所有權(quán)的標(biāo)的。

共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問(wèn)題。根據(jù)各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分范圍包括：

1)專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。

2)不屬于專有部分的附屬建筑物：①建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等;②建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車場(chǎng)、建筑物外的照明設(shè)備等。中國(guó)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

共有所有權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán)、收益權(quán)、和處分權(quán)。所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話、洗衣機(jī)、球類、會(huì)客室等僅可供輪流使用。所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對(duì)于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取。所謂處分權(quán)，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。對(duì)于事實(shí)上的處分，如對(duì)共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議決定。對(duì)于法律上的處分，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時(shí)，應(yīng)隨同專有部分同時(shí)進(jìn)行。