商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛處理技巧

商鋪的轉(zhuǎn)讓合同，常見(jiàn)的事項(xiàng)除了主體之外，主要是：承租的地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增的比例及時(shí)間點(diǎn)、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問(wèn)題等。

由于事項(xiàng)較多，僅針對(duì)其中上述部分事項(xiàng)進(jìn)行分析。首先，關(guān)于承租的地點(diǎn)，該事項(xiàng)的約定，一方面涉及約定法院管轄時(shí)的選擇問(wèn)題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時(shí)，相對(duì)應(yīng)的違約條款設(shè)計(jì)問(wèn)題。其次，關(guān)于租金遞增以及時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計(jì)算基礎(chǔ)。而遞增比例及時(shí)間點(diǎn)，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問(wèn)題，從而對(duì)于承租的投資是否可行作出預(yù)估。第三，關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對(duì)的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計(jì)。關(guān)于糾紛處理機(jī)制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟(jì)與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。第四，關(guān)于拆遷賠償問(wèn)題，為何需要提及該問(wèn)題，理由是按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補(bǔ)償僅針對(duì)房屋的所有權(quán)人，也就是說(shuō)，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國(guó)家是不對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模搯?wèn)題將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理，當(dāng)然，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，其中對(duì)房屋所有權(quán)人的征收補(bǔ)償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”因此，承租人必須與出租人對(duì)可能發(fā)生的征收補(bǔ)償時(shí)如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因?yàn)橐坏┌l(fā)生征收事件，則租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價(jià)值補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營(yíng)利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費(fèi)用等，同時(shí)需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。如果沒(méi)有約定較為詳細(xì)及可操作性，則承租人只能依據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行索賠，而實(shí)際損失的舉證證明將比較難，發(fā)生訴訟時(shí)將會(huì)增加自己的舉證成本。

此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿(mǎn)后續(xù)約的問(wèn)題、添附物處理的問(wèn)題等。

商鋪?zhàn)赓U合同履行過(guò)程的糾紛

商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃問(wèn)題，所謂買(mǎi)賣(mài)不破租賃，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買(mǎi)受人受制于租賃合同，即買(mǎi)受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿(mǎn)之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因?yàn)槌凶馊讼碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

然而，實(shí)際履行過(guò)程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無(wú)非是出售的物業(yè)價(jià)格，有時(shí)出租人為了變相逼迫承租人搬離，會(huì)故意抬高出售的物業(yè)價(jià)格，對(duì)此，承租人是無(wú)可奈何的，甚至，對(duì)于出租人是否真的出售物業(yè)，無(wú)法掌控，而承租人在對(duì)商鋪投資過(guò)大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過(guò)這也非絕對(duì)，還是得看個(gè)案雙方的證據(jù)對(duì)比情況。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，只要是買(mǎi)賣(mài)交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買(mǎi)受人行使所有權(quán)，即買(mǎi)受人要受制于物業(yè)出賣(mài)人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣(mài)人履行租賃合同的義務(wù)。

反過(guò)來(lái)，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，如果是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果，此時(shí)，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣(mài)人追償。

而依據(jù)法律規(guī)定，此時(shí)雙方各有過(guò)錯(cuò)的，在各自過(guò)錯(cuò)的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，也就是說(shuō)，承租人的部分損失將不會(huì)獲得法院的支持，對(duì)此需要提醒承租人的注意。買(mǎi)賣(mài)不破租賃其實(shí)是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個(gè)特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對(duì)世性，而債權(quán)具有相對(duì)性，兩者相遇時(shí)，物權(quán)無(wú)疑優(yōu)先于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來(lái)說(shuō)，除了前者買(mǎi)賣(mài)不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說(shuō)，抵押權(quán)人行使對(duì)物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

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