《羅永源律師法制論壇》以法說案(四)

農 村 土 地

征 收 與 補 償

網友問：

羅律師，最近有一個商人來我們村征占土地，說是要在我們這里建一個旅游公司，我也跟其他村民一樣，與他簽了土地買賣合同，村支書也在合同上簽了名，村委會也在合同上蓋了章，不知道這個合同有沒有法律效力?又不知道有多少種補償?各種補償是什么意思?補償費怎樣分配?補償標準規定如何?不知道我是否吃虧了，想請羅律師幫我解釋一下。

羅永源律師答：

網友你好!

你問的第一個問題是：你與開發商簽訂的土地買賣合同，有沒有法律效力?

回答如下：

土地征收的主體是國家。土地征收的程序大致是，由需要用地的單位，向當地人民政府土地管理部門提出用地申請，經上級土地主管部門審查批準后，由當地人民政府統一征收。其他任何單位和個人，都沒有向農民征收土地的權利。不論是村民個人，或者是村民委員會，未經國家土地主管部門的批準，私自買賣土地，都是違法的。違法行為簽訂的合同，是沒有法律效力的，也是沒有法律保障的。

你與開發商私自簽訂的土地買賣合同，盡管村黨支部書記簽了字，村民委員會蓋了章，但由于該合同違反了國家的有關法律、法規的規定，因此，該合同是沒有法律效力的，是不受法律保護的。

你問的第二個問題是：土地征收補償費有多少種?

回答如下：

土地征收補償費有四個方面：

一是土地補償費;

二是多余勞動力安置費;

三是青苗(即農作物)補償費;

四是地上附著物(如該被征收土地上的建筑設施等)的補償費。

你問的第三個問題是：各種補償費是什么意思?

回答如下：

土地補償費，是因國家征收農村集體經濟組織的土地后，造成該農村集體經濟組織失去了賴以生存的生產資料，而給予農民的經濟補償。

多余勞動力安置費，也就是我們通常所說的安家費。是因國家征收農村集體經濟組織的土地后，該農村集體經濟組織的土地必然減少，不幸中就造成了該被征收土地的農村集體經濟組織，產生了多余的勞動力(即土地減少后，人口不幸中相對增加)，因而給予這些多余勞動力生活上安置的經濟補償。

青苗補償費，是因國家征收土地后，造成該被征收土地的農業承包經營者，在該被征收土地上的青苗損失，而給予的經濟補償。

地上附著物補償費，是因國家征收土地后，造成該被征收土地附著物的所有人，在該被征收土地上的附著物的損失，而給予的經濟補償。

你問的第四個問題是：土地征收補償費如何分配?

回答如下：

土地補償費，是補償給被征收土地的集體經濟組織的，因此，該集體經濟組織中的每一個成員，都有權利參與享受與分配。

多余勞動力安置費，是用于安置多余勞動力個人的生活補償的，若該多余勞動力需要安置，其安置費則發給被征收土地的集體經濟組織，或者發給負責安置該多余勞動力的有關單位。若該多余勞動力不需要安置，其安置補償費則直接發給該多余勞動力個人。

青苗補償費，是補償給該被征收土地的農業承包經營者個人的;

地上附著物補償費，是補償給該土地上附著物的所有者個人的。

你問的第五個問題是：土地征收的各種補償費的補償標準如何?

回答如下：

土地補償費和多余勞動力安置補償費的補償標準，土地管理法有明確規定。

比如耕地的征收補償費，是按照該耕地被征收前三年平均年產值的6-10倍補償;

多余勞動力安置補償費，是依照需安置人口，按照該耕地被征收前三年平均年產值的4-6倍補償，最高每公頃不得超過該耕地被征收前三年平均年產值的15倍;

土地補償費和安置補償費總和，不得超過該耕地被征收前三年平均年產值的30倍。

青苗補償費和地上附著物補償費的補償標準，由各省、自治區、直轄市根據本地區的具體情況自定。司法實踐中一般是按照實際損失來補償。

以上補償標準的規定，隨著人們生活水平的不斷提高，可適當調整。

農村私自買賣土地，常常存在著一些掌握著農村生殺之權的人員，上通下達，相互溝通，肆意壓低土地買賣價格，坑害老百姓，從中中飽私囊的現象，可憎可惡。