一、土地使用權(quán)出讓的法律特征是怎樣的?

1、土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同是依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達國家意志，但國家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對他方并不具有強制性。沒有受讓人的同意，國家的單方意志不能成立合同，也不能對他人產(chǎn)生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權(quán)利義務關(guān)系，是由出讓人和受讓人在充分協(xié)商的基礎上共同簽訂的。當事人任何一方違背土地使用權(quán)出讓合同約定的義務，都要承擔相應的法律責任。所以，土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。

2、土地使用權(quán)出讓合同的目的在于設定不動產(chǎn)物權(quán)

受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權(quán)利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實現(xiàn)用益目的。所以，土地使用權(quán)出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權(quán)合同。

3、土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”因此，只有在按規(guī)定辦理登記，領取土地使用證后才發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

二、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容?

根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應具備以下主要條款：

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址;

(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積;

(三)土地使用年期及起止時間;

(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間;

(五)交付土地的時間;

(六)規(guī)劃、市政設計要點;

(七)項 目竣工提交驗收時間;

(八)市政設施配套建設義務;

(九)使用相鄰土地和道路的限制;

(十)建設附屬、附加設施的項目及義務;

(十一)違約責任;

(十二) 當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

一般出讓土地的主體是政府，且只有國有類型的土地使用權(quán)才可以出讓，農(nóng)村集體土地是不能被出讓的。任何以出讓的方式獲得土地的使用權(quán)后，都只能是在法定的期限內(nèi)享有土地的使用權(quán)，若是在期限屆滿之后，依舊想使用土地的，需要再次繳納出讓金。

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