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二手房買賣合同違約責任如何約定

來源: 律霸小編整理 · 2025-06-27 · 1050人看過

二手房買賣合同違約責任怎么約定?

根據《合同法》第一百零七條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《上海市房地產買賣合同》第九條和第十條的內容如下:

第九條乙方未按本合同約定期限付款的,甲、乙雙方同意按下列第款內容處理。

一、每逾期一日,乙方應向甲方支付逾期未付款的%的違約金,合同繼續履行。

二、乙方逾期未付款,甲方應書面催告乙方,自收到甲方書面催告之日起的日內,乙方仍未付款的,甲方有權單方解除合同,并書面通知乙方,自收到通知之日起的日內乙方未提出異議,合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款%的違約金,余款返還給乙方,已付款不足違約金部分,乙方應在接到書面通知之起日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的,甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。

第十條甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給乙方,甲、乙雙方同意按下列第款內容處理。

一、每逾期一日,甲方應向乙方支付已收款%的違約金,合同繼續履行。

二、甲方逾期未交付房地產,乙方應書面催告甲方,自收到乙方書面催告之日起的日內,甲方仍未交付房地產的,乙方有權單方解除合同,并書面通知甲方,自收到通知之日起的日內甲方未提出異議,合同即行解除。甲方除應在收到書面通知之日起日內向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,還應按已收款的%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的,乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。

(以上兩條,甲方是上家賣方,乙方是下家買方)

可以看出,第九條是針對下家逾期付款的違約責任,第十條是針對上家逾期交房的違約責任,兩者違約責任的模式設計得相同,即第一項是:違約金+繼續履行,第二項是:解除合同+違約金和賠償。為了達到權利義務形式上的對等,雙方要么會一起選擇第一項,要么會一起選擇第二項,但是這樣無疑限制了守約方最大化主張權利,違約方違約成本小,給了違約方在房價上漲或下跌時從違約行為中受益的機會。

一個對雙方都有利的解決辦法是,將這兩款的規定結合起來,將其作為第三款的內容:

第九條乙方未按本合同約定期限付款的,甲、乙雙方同意按下列第三款內容辦理:

(一)(上同,略)

(二)(上同,略)

(三)乙方逾期未付款,每逾期一日,應向甲方支付逾期未付款%的違約金。如逾期超過日,則甲方有權:

1)要求解除合同。甲方應將書面的解除合同通知告知乙方,自收到通知之日起的日內乙方未提出異議,合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款%的違約金,余款返還給乙方,已付款不足違約金部分,乙方應在接到書面通知之日起日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的,甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。

或:

2)要求繼續履行合同。乙方自逾期超過,每逾期一日,應向甲方支付逾期未付款%的違約金直至清償之日止。

第十條甲方未按本合同約定期限交房的,甲、乙雙方同意按下列第三款內容辦理:

(一)(上同,略)

(二)(上同,略)

(三)甲方逾期未交房,每逾期一日,應向甲方支付逾期已收款%的違約金。如逾期超過日,則乙方有權:

1)要求解除合同。乙方應將書面的解除合同通知告知甲方,自收到通知之日起的日內甲方未提出異議,合同即行解除。甲方除應在收到書面通知之日起日內向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,還應按已收款的%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的,乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。

2)要求繼續履行合同。甲方自逾期超過日起,每逾期一日,應向乙方支付逾期未付款%的違約金直至實際交房之日止。

(以上兩條,甲方是上家賣方,乙方是下家買方)

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蘇森林律師至今6年律師執業經歷,研究生學歷,現執業于湖南平楚律師事務所,中華律協會員,擔任過政府單位、企事業單位法律顧問,開庭處理過大小民商事案件四百多件,主要包括三大類:一是各類合同糾紛,包括買賣合同、工程施工合同糾紛等。二是各類人身損害糾紛,包括交通事故、侵權、勞動工傷等糾紛。三是日常生活中最常見的糾紛,包括婚姻家事、民間借貸等糾紛。秉承“受人之托,忠人之事‘”的服務理念,為各當事人爭取最大化利益。

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