二手房買賣如何簽訂居間合同

購買二手房，通過中介公司尋找買賣雙方的確是便利安全。但如果沒有法律意識還是有很多的風險在里面。如何避免風險，如何簽訂居間合同，如何簽訂買賣合同，直至交易成功，需要交易雙方有確定的法律認識。

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

所以，居間合同的當事人是雙方，即居間人和委托人。委托人只能是買方或賣方之一。而實踐操作上中介公司往往同時與買方和賣方共同簽訂居間合同，使居間合同由雙方協議變為三方協議。雖然是想在時間或程序上加速進程，有方便當事人的便利，但卻違反立法本意，并表現出極大的弊端。因此，買賣雙方應當認真考慮自己的各方面情況，提出對自己有利的意見，寫入協議，不能草率簽訂。比如：意向金和定金的約定，中介費的約定等。

居間合同的簽訂是買賣合同簽訂的前提。很多的中介公司把居間合同和買賣合同連起來或干脆結合起來，使得這兩種合同成為一體，給買賣雙方很小的猶豫空間，不利于買賣雙方的合法權益。需要交易的雙方只有在簽訂了居間合同以后，才能就買賣合同的內容進行協商，繼而訂立買賣合同。而不應當把這兩種合同表現為連帶的或附帶的一同生效。所以，買賣雙方應當考量法律規定，作出對自己有利的決定，不要盲從于現實的不規范的實際操作。

合同是當事人之間訂立、變更、終止民事關系的協議。任何的民事協議必須是在自愿協商的基礎上建立。所以當事人可以對要簽訂的協議條款進行修改或變更。以更符合自己的利益。

簽訂合同的流程

《居間合同》的簽訂程序一般按照以下四步的順序：

1、中介在上下家之間協調，并就合同主要條款口頭達成一致;

2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據”;

3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署。

如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認書》。如《居間合同》中沒有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據》;

4、中介再持上家出具的《定金收據》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據》還給中介。

下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變為“定金”了。

“意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢，但法律性質完全不同。

“意向金”相當于“訂金”，允許反悔而不用承擔責任。“定金”則不允許反悔，如果買方沒有正當理由毀約則會失去定金。同理，上家收受定金后如果沒有正當理由反悔不賣，則應當雙倍返還定金。

視情況約定買賣條件

根據上家有無抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應約定不同的買賣條件，不同買賣條件中雙方要重點防范的風險是不一樣的。

實際操作中通常有以下六種買賣條件：

1、上家沒有抵押，下家也不貸款，房款全部用現金支付。這種情況比較少見。

2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款。這種情況一般也較為少見，因為上家通常都需要用下家的資金來還貸。

3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。

4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。

5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款。這種情況較少。

6、上家無抵押，下家要貸款。這種情況也較多。

總的來說，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。

對戶口遷出作約定

原住戶的戶口問題是購買二手房后常常遇到的，如果對戶口問題這么約定“甲方若不按時將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔賠償責任。”實際上非常缺乏操作性。

但是，許多居間合同就賣方戶口逾期遷出的違約責任問題，都作了類似的約定。

戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下：

第一，目前法院認為戶口遷移屬于公安機關的行政管理職權，對起訴要求戶口遷移的案件目前均不受理，下家無法強制要求遷出戶口，唯一能做的是追究上家的違約責任;

第二，上家不及時將戶口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應當在合同中約定不及時遷出將上家的違約責任予以細化，使之更有操作性。

防止對方違約

《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會約定在簽訂《居間合同》幾日內應當簽訂正式的《買賣合同》，但很多糾紛就產生于這一階段。主要原因在于房價波動較大，一方毀約的話能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買賣合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內容，以此達到毀約的目的。

如果有跡象表明對方準備違約，一定要注意形成有利于自己的證據，具體步驟如下：

1、要在《居間合同》約定的時間到簽約地點(如中介公司)等候對方，如果對方未如約前來簽買賣合同，或者雖然來了但最終未簽訂合同，則下家應要求中介公司出具對方不在約定時間簽約或提出不合理要求造成不能簽約的《證明》或者《備忘錄》。

2、向對方發出書面通知，指出由于對方未按約定時間簽約已構成違約，根據合同的約定給對方簽約寬限期，要求對方在該期限內簽約，否則將承擔違約責任。

下家應將書面通知復印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉交。

3、在寬限期規定的時間到簽約地點如中介公司，再次要求中介公司出具《證明》或者《備忘錄》，證明對方未來簽約或者雖然來了但最終未簽訂的原因。

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