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寧波
簽訂二手房買賣合同時需要注意哪些問題
在簽訂二手房買賣合同的時候注意哪些問題
1.合同內容
二手房買賣，應當訂立書面形式的房地產買賣合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。對于自擬合同，合同應具備以下主要內容：
(1)買賣當事人的姓名或者名稱、住所;
(2)二手房的座落地點、面積、四至范圍;
(3)土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限;
(4)二手房的規劃使用性質;
(5)房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況;
(6)二手房買賣的價格、支付方式和期限;
(7)二手房的交付和驗收的日期、交付方式;
(8)住房戶口遷移;
(9)維修基金的處理;
(10)違約責任;
(11)爭議的解決方式;
(12)買賣當事人約定的其他事項。
2.二手房買賣后的土地使用權
(1)居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
未補交土地出讓金的花園住宅出售時，買受人應向市或區縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續，補交出讓金。
(2)非居住房屋
該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
按照法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金。
除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在合同中具體約定。
3.集體所有土地上房屋的買賣對象限制
應合理提示當事人：集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(鎮)范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(鎮)范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。
4.維修基金的交割
應合理提示當事人：房地產買賣合同生效后，當事人應將房地產轉讓情況書面告知業主管理委員會和物業管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續。
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