市民購買前要核實房屋產(chǎn)權(quán)三類信息

1、要核實房屋所有權(quán)人身份。

房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時要索要復(fù)印件。

2、尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋，無法辦理過戶手續(xù)，謹慎購買。

賣方可能在自己未取得產(chǎn)權(quán)證前就想出售，這時雖然可以簽訂合同，甚至可以交房，但這種房屋無法過戶，而原來預(yù)計取得產(chǎn)權(quán)證的時間未必真能按時取得，在此期間如果涉及政策變化，則會面臨較大的風險。因此，建議大家盡量不要購買這類房產(chǎn)。

3、要核實房產(chǎn)性質(zhì)，確認是否可以上市交易、是否有額外費用。

商品房正常上市交易沒有問題，但是經(jīng)濟適用房等其他性質(zhì)的房產(chǎn)，上市交易可能會有年限限制，有些性質(zhì)的房產(chǎn)甚至限制交易，或者交易時要交額外的費用。這些建議到房產(chǎn)證的發(fā)證機關(guān)核實清楚，且核實時最好見原件，謹防不法分子用偽造的房產(chǎn)證、身份證進行詐騙，所以最好是到房管部門親自核實。

與其他人共同財產(chǎn)應(yīng)經(jīng)過該人同意

如果房屋登記有其他共有人，那么出售房產(chǎn)時必須要求其他共有人一起參與出售，否則可能會導(dǎo)致合同無效。但還有一種情況就是如果房產(chǎn)證上沒有登記其他共有人，那這是否就代表由登記所有人單獨出售就沒問題呢?

答案是否定的。如果是婚后購買的房產(chǎn)，即使登記在一個人名下，通常認為該房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)。登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認合同無效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲后以此為由反悔。

不管是哪種情況都會給購房者帶來不必要的麻煩，為避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。

有貸款或抵押的房子，要確保解押

很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來償還貸款解押。交易時要設(shè)定條款，確保款項用于解押。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。至于是否設(shè)定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實。

購房時要核實房屋本身的基本情況

1、土地使用權(quán)的年限。

一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對房價有影響。

2、房屋的面積。

房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書上標明的面積為準，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護的。

3、房屋的基本情況要認真核實。

要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全。另外，可以在不同時間多次看房，觀察采光情況。可以找樓下住戶核實是否有漏水歷史。

4、如果購買的是教育地產(chǎn)，要向周邊學(xué)校核實房子中的學(xué)籍。

很多教育地產(chǎn)是限制一套房中一定年限內(nèi)孩子的入學(xué)數(shù)額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實。

購房合同中要注意的最基本條款

房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應(yīng)違約責任是合同中必須明確寫出的。

房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題后支付。另外，建議采取資金監(jiān)管的方式，對買方更安全。

交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。

違約責任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔的責任是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什么標準支付違約金，違約多長時間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

另外，戶口制度是我國特色，購房時很多人不注意，結(jié)果購房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執(zhí)行的。

另外，市民交易過程注意保留證據(jù)，簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。