由于賣家的房產(chǎn)還在抵押當(dāng)中，需要還清尾款才能解押，但是賣家手上資金不足，不能還清貸款，那么在出售此套房產(chǎn)時，中介方就會采取讓買家支付首付，給賣家進(jìn)行還貸解押的方式;此種方式也是目前行業(yè)普遍做法。進(jìn)行解押后，買家才能進(jìn)行貸款申請，貸款審批通過后就可以進(jìn)行過戶手續(xù)。

其實這期間最主要的風(fēng)險往往在買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)：一是業(yè)主對價格反悔，二是業(yè)主惡意詐騙，若出現(xiàn)這兩種不履約的行為，雙方協(xié)商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理。

這就需要在購房合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，約定好具體的違約責(zé)任才行。

這期間還有幾個關(guān)鍵點需要注意，如支付首付款后進(jìn)行還貸、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽，最后過戶等時間點都需要額外注意。可能會遇到之后業(yè)主不配合辦理剩余手續(xù)、買方要申請銀行貸款購房，銀行不同意貸等問題。我們一一進(jìn)行解答。

墊資進(jìn)行還貸時：需要注意最好買家陪同賣家進(jìn)行還貸行為，買家墊資款不會被業(yè)主轉(zhuǎn)走;必須提前讓業(yè)主簽好首期款收據(jù)(即墊資款)，一旦發(fā)生賣家秘密轉(zhuǎn)走買家墊資款的不法行為，有關(guān)收據(jù)可作為法律訴訟的依據(jù)，證明業(yè)主已收款項。

辦理貸款時：既然房產(chǎn)已經(jīng)解押，那么買方可以進(jìn)行貸款了;如果因為賣方的原因?qū)е沦J款不成，可以追究賣方的責(zé)任，需要在合同中約定好責(zé)任，同時督促中介方進(jìn)行處理;如果因為買家個人信用等問題導(dǎo)致貸款不成，那么買家的首付款等就比較難處理了，其實進(jìn)行交易之前就需要提前了解自己的個人信用，避免因為自身原因?qū)е沦J不了款。

辦理網(wǎng)簽時：一定要立即網(wǎng)簽，二手房網(wǎng)簽的好處在于鎖定交易房源，業(yè)主不可能出現(xiàn)一房多賣的情形，買家墊資解押后業(yè)主不配合辦理過戶也不能再出售。

最后過戶時：需要賣家交出房產(chǎn)證和身份證明等原件和買家一起到房管局進(jìn)行過戶手續(xù)，有些地方實行的是兩證分發(fā)的方式，遇到這種情況，在辦理房產(chǎn)證過戶后，特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理。

其實還有一種方式對于此種交易方式也是十分有利的，由買家付款還清貸款，有關(guān)款項有可能存入業(yè)主的供樓扣款賬戶，中介方可以讓業(yè)主辦理房產(chǎn)買賣的全權(quán)委托公證，委托中介代為辦理此項事宜。業(yè)主需提供其房屋的兩證、供樓存折、貸款抵押合同、身份證等原件。此時業(yè)主就需要注意要看清開具給按揭中介的全權(quán)委托書是否清晰注明委托有關(guān)中介處理的具體事宜，且不能包括“代收樓款”一項。