一、集體土地使用權的流轉問題包括哪些方式？

我國的農村集體土地使用權的流轉形式一般包括轉包、出讓、出租、轉讓、入股、合營或出租用于非農建設等形式。

根據《農村土地承包法》第三條的規定：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開只有不宜財權協商等方式承包。”因此，享有農村集體土地承包權的主體是本集體經濟組織的農戶，只有不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，才可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

隨著，我國經濟的發展，集體土地的流轉也顯現的日益活躍，根據《農村土地承包法的規定:“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。”這為土地承包經營權的流轉提供了法律依據。農村集體土地使用不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。因為按國家有關法律規定，企業用地的土地使用權已可以作為企業的資產，破產、兼并時對企業的資產處置應當包括土地使用權。根據《土地管理法》第六十三條的規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。

二、土地使用權發生轉移必須符合兩個條件：

第一，應當符合土地利用總體規劃，不符合土地利用總體規劃的企業破產后只能拆除地上建筑物、構筑物，按土地利用總體規劃確定的用途使用。

第二，必須是依法取得的建設用地使用權，并隨廠房等一同轉移的，如果是農用地，或土地上沒有房屋等設施的將不得轉讓。

對于集體土地使用權入股、合營指的是農村集體土地所有者或使用者，依法以其土地使用權作價入股或作為投資、合作、聯營的條件，與其他單位、個人合辦鄉鎮、村企業或其他經營性組織的行為。與城市國有土地使用權一樣，在一定條件下，國家也允許農村集體組織或者集體土地使用者以其土地使用權作為投資的條件，與提供資金等其他生產要素的單位、個人共同舉辦聯營或者其他經營性經濟組織，合資、合作從事生產經營活動。集體土地使用權入股、合營，應遵循有關規定的要求。

(一)主體應合法。提供集體土地使用權的合營者，應當是農村集體經濟組織。集體農用地的使用者不得將其農用地使用權用于非農業建設;符合土地利用總體規劃并依法取得非農業建設用地的鄉鎮、村企業，可以依法將其土地使用權作為聯營條件入股、合營。

(二)對土地進行評估，簽訂聯營協議。聯營的雙方或多方應當就聯營的條件、期限、經營管理權限、利潤分成、財產處置、違約責任等有關事項，簽訂書面聯營協議，以明確各自在聯營中的權利義務關系。

(三)用地必須經過批準。以集體土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業用地，必須報有批準權限的人民政府批準;未經批準的，不得擅自將土地入股、合營。

(四)對原土地使用者予以補償。

(五)辦理登記手續。有關聯營當事人應當持聯營協議、批準文件等材料，向縣級以上地方人民政府地政部門辦理集體土地使用權變更手續

綜合上面所說的，土地使用權一般是擁有土地的人才可以有此證件，但對于此權利也是可以進行流轉給他人進行使用，前提是要保這個土地是屬于自己個人的才可以實施，而且不同的流轉所協商的條款就會不一樣，所以，在處理的時候就要結合實際的情況來進行。

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