一、房齡和土地使用年限有何差別？

房齡和土地使用年限的差別主要是房齡自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房屋的使用年限即房屋的土地的使用年限，是從開發(fā)商拿地之日開始算起。

比如，開發(fā)商2015年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2015至2085年;開發(fā)商在該土地建的房子，2017年交付使用。到了2020年，土地使用年限剩余55年(2085-2020);該房屋的房齡為3年(2017-2020)。

2、房齡長短，有何影響?

(1)房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至?xí)H值。

(2)房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

(3)房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

(4)房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(80-80*0.3)，然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。

3、賣房人假報“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任?

《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況。”

在二手房買賣中，房屋的房齡，直接關(guān)系到房屋的質(zhì)量、后續(xù)使用壽命、房屋安全狀況、買房人的居住品質(zhì)和居住體驗、買房人再賣此房時的價格，甚至關(guān)系到相應(yīng)的土地使用權(quán)，一般而言，房齡越長，土地使用權(quán)已使用期限就會越長。

到期(70年)后買房人是否需要續(xù)交土地出讓金或者出售此房屋時是否需要再繳納土地出讓金等問題。因此，房屋的房齡是與訂立房屋買賣合同有關(guān)的重要事實。如果賣房人故意隱瞞或者假報房齡給買房人造成損失，就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任(締約過失責(zé)任)。即便沒有給買房人造成損失，買房人也可以要求解除合同并返還已付款。

買房子的時候不僅是要看到價格合適，大多數(shù)人具備較多買房的經(jīng)驗和知識都會要求商家出具土地證件并查明最終的年限到期時間，還有就是查驗這個房子的房齡實際情況是否與賣家所稱的情況一直，如果房齡較大的房子也是存在很多的安全風(fēng)險的。

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