如何確定二手房的價格?

通常情況下決定房價的因素有：

1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進人折舊期，而土地使用年限從開發商拿到土地使用權證算起，住宅用地最高期限為70年，從開發商取得土地使用權證之日起過一年少一年。

另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優勢多了。

如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價錢就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會影響到房價，有的購房者選擇購買二手房就是看中了其“即買即住”的優點，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝，裝修省了錢，那么自然在房價里就應有所體現了。

2、環境因素。環境因素比較復雜，既有自然環境，又有社會環境;既有小環境，又有大環境。比如小區的平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的地區適合經商，有的地區適合居住。

此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中小學區，都會對房屋價格產生較大影響。比如眾所周知的教育地產，如果房子處于某重點中學、小學的學區，那么即使是房齡再老、裝修再簡陋那么價錢也是相當可觀的。

3、心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區域同地段的新建商品房單價便宜8%。

購買二手房時如何砍價?

1、委托多家中介：

在希望購買二手房時只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司產生競爭關系。我們不妨直接告訴各家中介已經委托了別的公司尋找房源，這樣，為了自己公司的利益以及個人的業績，所委托的中介人員會用更快的節奏、更低的價格來促成你與房主的成交。但是要注意兩點：

A、對購買二手房表現出強烈的愿望：這樣才能使中介公司對你產生足夠的重視。

B、選擇有口碑、有實力的中介公司為自己提供服務：這是對自己在整個購房過程中合法權益不受侵犯的起碼要求。

2、多看房、少贊美：

為什么要多看房、少贊美呢?理由很簡單：多看房是為了摸清市場、少贊美是為了不讓對方摸清自己的想法。在購買二手房時，摸清市場價格是最關鍵的一步這大家都很好理解。但少贊美不就不能讓中介公司摸清自己的實際需求了嗎?實際上完全不必擔心這點，因為大家對好房子的看法是大多一致的，我們要做的就是多挑毛病，不表露出急切購買的心情，為今后的砍價留有余地。

3、多與房主溝通：

當我們找到了一家比較中意的房子時，要注意多與房主進行溝通。把中介公司涼在一邊吧，這樣才能使他們產生危機感。要記住房主才是最想把房子盡快賣掉的人。有一個小竅門：假如中介公司在帶你看房之前為房子報價102萬的話，你可以在與房主進行溝通時問這樣一句話：“100萬有點貴了，能不能再便宜一些?”這樣做不但可以認清該房產在報價時中介公司有沒有吃差價，而且有一定的“離間”成分。也許會有一些意外收獲呢!

4、漫天要價、坐地還錢：

有一些房主在賣出手中的房產時存在著漫天要價的現象，對于這類現象不必過分在意——他只不過是想萬一碰到個“大頭”就能把房子買個好價錢了。實際上，每個想要賣房的房主都會對自己手中的房產價值有個客觀的估計的。不要因為房主過高的報價就輕易放棄自己心儀的房子，我們應該通過與房主的溝通或要求中介公司壓制房主報出個客觀的價格。先報個底價出來，再留個電話然后走人。通常他們會再聯絡你的。

5、合理避稅、壓制中介服務費：

A、國家在二手房交易過程中是要收取一些稅、費的，而一些本應由賣方承擔的費用在實際交易過程中卻變成了買方承擔。雖然不合理但在房產交易賣方市場的情況下也是沒有辦法的事。現在房產市場已經進入了調整期，市場的供銷關系已經出現的轉變。所以我們在購買二手房時應該提出由賣方承擔一定的費用，從而降低自己的購房成本。

B、很多朋友都不知道中介服務費也是可以砍價的。現在中介公司為其服務所定的價格大致在總成交額的1.5%-3.0%之間，所以我們應該利用中介公司急于成交賺錢的心理將中介費壓制到最低，或者要求賣方也負擔一部分的中介費用。小竅門是：無論你在委托中介公司時談好了什么比例的中介費用，在將要簽署購房合同時馬上提出降低其費用。通常情況下，這個要求會使服務費下降0.1%-0.2%個百分點。對于動輒上百萬的成交總額來講，這也可以節省下一筆不小的費用呢。

以上是二手房估價以及砍價的知識。