買房土地使用權抵押能不能購買?

被抵押的房地產不一定不能買。根據我國《擔保法》的規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

很多購房人在進行資信審查時發現房產開發企業是合法經營的，但是開發商的土地使用權被抵押了。這種情況下購房者往往就不知道該如何處理了。土地使用權已經被抵押的房屋到底能不能購買?應該怎樣購買呢? 如何了解土地使用權是否被抵押 購房人要想知道所購房地產的抵押情況，主要有兩種途徑：

1.向登記機關查詢。購房人可以到國土資源部門查詢預購房屋的土地使用權的權利狀況。這種途徑的查詢結果是最權威的。

2.檢查開發商的證件。即查看《國有土地使用權證》，看證件的備注欄中有無他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則沒有抵押給銀行。檢查開發商的證件應當注意三點：堅持看原件;注意審查證件的真偽;看清抵押的記載情況。 如何購買土地使用權被抵押的房屋 如果發現所購房屋的土地使用權已被抵押，購房人該如何處理呢?需要告訴購房人的是：被抵押的房地產不一定不能買。根據我國《擔保法》的規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理銷售(預售)登記、產權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。但是認為“辦理了銷售(預售)登記的房屋就不會出現問題”的觀點是不恰當的，因為根據前面的房地產法律知識我們知道，這并不意味著抵押權人放棄了抵押權。 作為購房人，如果需要購買此類房屋的話，可以參考以下辦法處理：

1.如果付款方式是現金的話，購房人可以要求將與所購房地產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對于該部分房產的抵押。

2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，后者在收到該部分款項后，應當解除對所購房產相應部分的抵押。

3.如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。 如何購買土地使用權未被抵押的房屋 如果經過審查，所購房地產沒有被抵押，購房人是否就可以放心地購買呢?同樣需要告誡購房人的是：沒被抵押的房地產不一定沒風險。因為調查時沒被抵押的房產，開發商不一定在此后就不會抵押。甚至在辦理了銷售(預售)合同登記之后，從法律上說，開發商仍然有權將該房地產進行抵押。因為簽訂銷售(預售)合同之后，購房人取得的只是一種期權，房屋的所有權仍然屬于開發商所有，房地產的所有權只有在辦理產權過戶登記之后才轉移給購房人。在轉移之前，開發商當然擁有將自己的房地產進行抵押等方式處置的權利，目前我國的有關法律對此并無禁止性規定。對于購房人而言，購買此類房產，可以在合同中規定，開發商不得將該房產及土地使用權進行抵押，并規定相應的違約責任和處理辦法，甚至可以約定購房人有權隨時檢查開發商的《國有土地使用權證》。

綜上所述，在購買房屋的時候，一定要確認對方的房屋是否進行了抵押，防止自己的權益遭受侵害。在買房之前，要詳細詢問房屋的相關信息，包括使用情況，以及房產證的有無等等，在過戶之前，也一定要去相關部門經過合法的手續進行辦理，切不可私下進行違規交易。

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