詳解二手房交易流程

第一步，進行購房資質審核

第二步，認購。

資質審核后的這里需要交納定金(購房者應該盡量避免與賣房者在認購書中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護自己的利益)。與新房不同的是，二手房認購環節沒有新房規范，這筆定金直接交到賣房者手中。

第三步，與中介機構簽訂商品房購買服務的協議。

如果買房人已經確定購買某套二手房，那么為了保障雙方權益，中介會要求與買房人簽訂服務合同。協議會明確中介提供服務的具體內容，中介收費等重要信息。

強調：當你與中介機構簽訂這種委托協議時，應仔細閱讀每一個條款，逐條與中介人員核實其含義。當你有疑問及感覺權益得不到足夠保障時，可以考慮在協議中增加補充條款。

第四步，中介方與買賣雙方一起到當地房管部門進行查詢。

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后，中介公司地產經紀人應該先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業產權是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產權得到完全確認的情況下，買房人才能與賣方簽署正式的二手房買賣合同，在這之前簽署買賣合同，則可能存在風險。比如，賣方的房產可能是多人共有產權，或者是集資房、小產權房或經適房等，這些房產的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產權的具體情況而簽約，則容易產生無謂的損失。這個環節十分關鍵，對買家十分重要，所以買家應該向經紀人問清楚該產權問題的查證具體情況，最好有一定的依據證明。

第五步，買賣雙方簽署正式的二手房買賣合同。

這一步是在中介、買賣雙方親自到房管部門核實產權后的關鍵一步。作為買房人的你，必須已經對房產的產權狀況了如指掌，比如，房產所屬的地塊是通過什么方式獲取的，房產證是否已經抵押，房產的用途是什么等等。

簽署正式的買賣合同時，通常你要帶齊身份證、戶口本、結婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣方也同樣要帶齊這些資料，同時還要帶上房產證原件及復印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價與交稅。

這個流程分兩種情況，第一種情況是買方是做按揭貸款的，那么作為買房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買方是一次性支付房款的，那么這時候就是房款的全額支付。應當注意的是，當簽署完正式的買賣合同后，無論是支付首付款還是全款，都應當在銀行柜臺現場完成。

支付房款后，一般同時要到房產交易中心稅務部門進行房產核價、核稅等等。

第七步，到銀行申請按揭貸款。

如果是買房人一次性支付房款的，無須走這一步流程，直接進入下一步。按揭貸款的申請，要準備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶口本、結婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款，根據中央國家機關住房資金管理中心(國管)和深圳市住房公積金(市管)的不同，帶齊相關材料。

第八步，到房產交易中心進行產權過戶申請。

具體來說，你要準備好身份證、正式的買賣合同、與銀行的貸款合同、申請書與委托書、完稅單，當然，賣方須帶房產證。

第九步，銀行發放按揭貸款及交房。

這一步對于一次性支付房款的買房人來說，是不需要的。如果你是按揭貸款買房的，那么，當你已經辦理完過戶手續并且拿到房產證后，則需要拿著房產證到為你做按揭貸款的銀行進行發放貸款的申請，你拿到房產證時，同時也會拿到房產的他項抵押權證。你只需要將房產證和他項抵押權證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會發放貸款了。發放貸款、交付房產并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購房發票丟失了，房產證還是能辦下來的，但會費時費力。一旦發生這種情況，業主首先要登報聲明該發票作廢，并注明房屋地址、購房者姓名和發票號碼等相關要件;然后，到開發商處讓其出具相關丟失情況說明，并證明購房人確實在公司購買過商品房;最后再由房產部門核實丟失的真實情況。購房者還需要到開發商處查詢發票底聯，開發商處會有存底，可以給購房者出具購房證據，購房者可帶著購房證據前往房產部門辦理相關手續。