詳解二手房交易流程

第一步，進行購房資質(zhì)審核

第二步，認(rèn)購。

資質(zhì)審核后的這里需要交納定金(購房者應(yīng)該盡量避免與賣房者在認(rèn)購書中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護自己的利益)。與新房不同的是，二手房認(rèn)購環(huán)節(jié)沒有新房規(guī)范，這筆定金直接交到賣房者手中。

第三步，與中介機構(gòu)簽訂商品房購買服務(wù)的協(xié)議。

如果買房人已經(jīng)確定購買某套二手房，那么為了保障雙方權(quán)益，中介會要求與買房人簽訂服務(wù)合同。協(xié)議會明確中介提供服務(wù)的具體內(nèi)容，中介收費等重要信息。

強調(diào)：當(dāng)你與中介機構(gòu)簽訂這種委托協(xié)議時，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一個條款，逐條與中介人員核實其含義。當(dāng)你有疑問及感覺權(quán)益得不到足夠保障時，可以考慮在協(xié)議中增加補充條款。

第四步，中介方與買賣雙方一起到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進行查詢。

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產(chǎn)權(quán)得到完全確認(rèn)的情況下，買房人才能與賣方簽署正式的二手房買賣合同，在這之前簽署買賣合同，則可能存在風(fēng)險。比如，賣方的房產(chǎn)可能是多人共有產(chǎn)權(quán)，或者是集資房、小產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)適房等，這些房產(chǎn)的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況而簽約，則容易產(chǎn)生無謂的損失。這個環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第五步，買賣雙方簽署正式的二手房買賣合同。

這一步是在中介、買賣雙方親自到房管部門核實產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為買房人的你，必須已經(jīng)對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了如指掌，比如，房產(chǎn)所屬的地塊是通過什么方式獲取的，房產(chǎn)證是否已經(jīng)抵押，房產(chǎn)的用途是什么等等。

簽署正式的買賣合同時，通常你要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣方也同樣要帶齊這些資料，同時還要帶上房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價與交稅。

這個流程分兩種情況，第一種情況是買方是做按揭貸款的，那么作為買房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買方是一次性支付房款的，那么這時候就是房款的全額支付。應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)簽署完正式的買賣合同后，無論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺現(xiàn)場完成。

支付房款后，一般同時要到房產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門進行房產(chǎn)核價、核稅等等。

第七步，到銀行申請按揭貸款。

如果是買房人一次性支付房款的，無須走這一步流程，直接進入下一步。按揭貸款的申請，要準(zhǔn)備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款，根據(jù)中央國家機關(guān)住房資金管理中心(國管)和深圳市住房公積金(市管)的不同，帶齊相關(guān)材料。

第八步，到房產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)過戶申請。

具體來說，你要準(zhǔn)備好身份證、正式的買賣合同、與銀行的貸款合同、申請書與委托書、完稅單，當(dāng)然，賣方須帶房產(chǎn)證。

第九步，銀行發(fā)放按揭貸款及交房。

這一步對于一次性支付房款的買房人來說，是不需要的。如果你是按揭貸款買房的，那么，當(dāng)你已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)并且拿到房產(chǎn)證后，則需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進行發(fā)放貸款的申請，你拿到房產(chǎn)證時，同時也會拿到房產(chǎn)的他項抵押權(quán)證。你只需要將房產(chǎn)證和他項抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會發(fā)放貸款了。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購房發(fā)票丟失了，房產(chǎn)證還是能辦下來的，但會費時費力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主首先要登報聲明該發(fā)票作廢，并注明房屋地址、購房者姓名和發(fā)票號碼等相關(guān)要件;然后，到開發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說明，并證明購房人確實在公司購買過商品房;最后再由房產(chǎn)部門核實丟失的真實情況。購房者還需要到開發(fā)商處查詢發(fā)票底聯(lián)，開發(fā)商處會有存底，可以給購房者出具購房證據(jù)，購房者可帶著購房證據(jù)前往房產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)。