【案情簡介】

黃某系某村村民。黃某于1999年在其宅基地上(領有宅基地使用證)建有房屋一幢，建筑面積為213.2平方米，并辦有村鎮(zhèn)房屋所有權證，該證登記所有權人為黃某。2001年7月，黃某與李某(本村村民)簽訂房屋購銷協(xié)議一份，協(xié)議約定，黃某將其所有上述房屋出賣給李某，售價為64000元，一次性付清，付清房款后黃某即把房屋所有權證交付李某。

協(xié)議簽訂后，李某向黃某交付了房款，黃某出具收條，并將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權證交付李某，但未辦理產權過戶手續(xù)。因就訴爭房屋產權過戶事宜與黃某協(xié)商未果，2013年李某起訴黃某，要求黃某協(xié)助辦理該房屋的過戶登記手續(xù)。該案在審理中查明，上述房屋所在土地屬集體土地，由黃某所在的村委會經營管理。

【法律解讀】

本案例中的協(xié)議是有效的。

判定訴爭合同是否有效的依據應當是《合同法》，而非《民法通則》。《民法通則》第58條規(guī)定了七種無效的民事行為，其中，第一款第(五)項規(guī)定：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。而《合同法》第52條第(五)項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，即把原來的民法通則58條“違反法律”作了進一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵交易的原則。根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第3條之規(guī)定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”由此可見，本案應當適用合同法來判定訴爭合同的效力。

訴爭合同并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定有效。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。”但該法并未規(guī)定辦理變更登記手續(xù)后合同才生效。根據《<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”所以法院不能依《土地管理法》的上述規(guī)定認定合同無效。事實上，目前，我國農村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。

第三，《土地管理法》規(guī)定：農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。該規(guī)定是明確針對農村居民新建住宅而言。法律只規(guī)定了農民建住宅要由鄉(xiāng)政府批準，而未規(guī)定農村房屋買賣也要由政府批準，所以法院不能任意對法律規(guī)定作擴大解釋，更不能依此認定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規(guī)定：“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”顯然，法律并未禁止農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設置任何限制，而僅僅規(guī)定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規(guī)對農村房屋的買賣做出禁止性或限制性的規(guī)定。

第四，若判決合同無效，是對誠實信用基本原則的背離，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。本案訴爭的房屋買賣合同從2001年簽訂、履行至今已十多年。期間，兩家未對該房屋買賣行為產生過任何爭議。如果確認合同無效，顯然有違誠實信用的基本原則，應屬惡意抗辯。而且從穩(wěn)定社會秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許相關主體無限期地隨時動搖既存的法律關系，對另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。