買不起的教育地產租起來反而便宜

陳女士因為覺得目前自家的房子離學校比較遠，想換一個離學校近一點兒的。找來找去找到一個面積比自己家小點的教育地產。但是計算后發現，即使是賣掉自己家房子再買，也要再添100萬元才行。

在經過仔細考慮之后，陳女士覺得不太合適。畢竟自己不是為了入學指標，而僅僅是想離得近一點，房子變小了不說，再要再多掏錢，實在不劃算。

于是，陳女士決定租一套房，接下來一周之內就看了四五套房子，對該區域的租金水平有了一個大概了解：普通兩居室在5500元至6500元之間;三居室在7000元至10000元之間。但三居室除了幾棟塔樓，南北朝向的房源很少。

最后，陳女士看上了一套80平方米的大兩居。戶型很方正，南北通透，采光、通風都很好，月租金是6500元。對于這個價位，陳女士雖然覺得不便宜，但也在接受范圍內，于是，很快簽了合同。

接下來就是把自己家房子租出去了。本打算租9000元，結果跟中-介一打聽，自己家房子竟然可以租13000元。中-介介紹說，CBD周邊租金就是高，我同事在萬達廣場有一套140平方米左右的三居室，租給了一個小公司，現在租金22000元呢。但房價不高，單價4.8萬元左右，所以，我同事這些年一直把房子出租，沒有賣。

本來賣不了多少錢的房子，竟然可以租出這么高的價格。而本來買不起的教育地產，租起來竟然還要低一些。自己租的房子，80平方米，能賣700萬元，但租金只有6500元;自家房子140平方米，賣630萬元，租金13000元。這么一折騰，陳女士反而賺了。

租金相同的房子單價差3萬元

其實，教育地產的租金一起以來就和周邊非教育地產差別不大，而房價卻明顯高出一個段位。

除了陳女士的情況，還有更令人驚嘆的。北三環裕中那邊最明顯，裕中西里一套標有可以直升三帆中學的教育地產，塔樓朝西的一套64平方米小二居，單價8.7萬元，總價560萬元。而相隔不遠的裕民路3號院，因為不是教育地產，一套南北通透的62平方米小兩居，單價只有5.7萬元，總價360萬元。就這樣兩大差了200萬的房子，租金也沒什么差別。

但是中-介也介紹說，很多人買教育地產，都是為了一個上學指標，很多家長為了孩子都挺舍得下本兒的，所以，別看裕中西里的教育地產貴，賣得還比周邊非教育地產快。

由于租金沒有教育地產問題，所以差別不是很大。而CBD高端公寓的區域價格在5.5萬元左右，和二環內的教育地產及本區域的租金相比，價格不太高，主要是房源供應比較充足，另外，東三環和東四環一帶，沒有什么新盤，沒有開發商炒作，市場相對平穩，所以價格漲幅也不大。

分析：購買教育地產主要是附加值

一個區域的房價是否合理，國際上通常用房產的租金與售價的比值來衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回報率很低，房租和房價出現很大的背離，特別是教育地產，租售比已經不能體現其是否合理了。

業內人士普遍認為，房產的價值與房產的效用有關。房產最大的效用就是居住。用貨幣來衡量的話，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住時所能節省的房租。因為利用這些房租來租房，購房者可以獲得同樣的居住效用。因此可以說，住房所能帶來的居住效用的大小的貨幣化體現就是租金。

房租主要由不同地區之間的經濟水平或同一城市不同區域的繁榮程度決定的。這也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他區域高的主要原因。

之所以在如此低的租金回報率情況下，仍有很多人購房。是因為大家在很大程度上并不是為了追求現時的租金回報，而是為了追求預期中未來房價上漲帶來的資產升值。

此外，住房除能夠滿足居住效應之外，還有其他效用，例如，買房不僅僅能帶來居住的滿足，還可以通過購買“教育地產”來為自己的子女謀得更好的教育資源。目前，北京基礎教育資源的數量和質量上的差異都已經體現在學校周邊的房價上了。這些因素所帶來的“效用”是房租所不能覆蓋的。