一、提前收回土地使用權的情況有哪些?

1、《物權法》第148條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

(1)為公共利益需要使用土地的;

(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的;

依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、《城市房地產管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

4、《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

根據以上法律規定，國家政府部門可以根據公共利益的需要提前收回國有土地使用權，而無須征得國有土地使用權人的同意，但是至于何為公共利益的需要，并沒有

統一的界定，政府往往對此有很大的解釋權，特別是現在國家在推進城鎮化的建設中，收回國有土地使用權是舊城改造及城鎮化的重要一環，在舊城改造中，既有公

共利益的需要，也有商業開發的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回國有土地使用權補償的法律規定

目前，我國對提前收回國有土地使用權的補償還沒有統一的規定，沒有對國有土地使用權的征收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規定：

(1)《物權法》規定的補償制度

根據《物權法》第148條的規定，收回國有土地使用權的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償，二是退還相應的出讓金。

(2)《土地管理法》規定的補償制度

《土地管理法》第58條規定的補償制度更為模糊，只是簡單的規定對土地使用權人應當給予“適當”補償，未對補償辦法和補償的具體標準作出規定，何為“適當”沒有判斷的標準。

(3)《城市房地產管理法》規定的補償制度

《城市房地產管理法》第20條規定，根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如

何判斷“實際年限和開發土地的實際情況”的價值?只有對土地的實際年限和開發土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現土地市場的價值;

但是這個規定仍然是簡陋的，如何對“實際年限和開發土地的實際情況”進行價值評估，并沒有明確的規定，也沒有程序上的任何規定。

(4)《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定，對被征收人的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

雖然從表面意義上理解，這里規定的只是對征收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條的規定：房屋被依法征收的，

國有土地使用權同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償后，國有土地使用權是無償收回的，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的

價值應包含在房屋的價值之中。

根據以上對各個法律規定的分析，對于提前收回國有土地使用權的補償，雖然法律規定不統一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權的補

償建立的基本制度是“房地一體”的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產進行補償的形式對收回的國有土地和征收的房屋進行一體化補償，房屋及不動產的補

償價值中包含了國有土地使用權的補償價值。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度延續了《物權法》的補償制度，都體現為對國有土地上的房屋及不動產的補償形式，只不過《物權法》還規定了退還

相應出讓金的規定;《城市房地產管理法》中的“土地開發的實際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產的建設情況，與對土地上的房屋及不動產進行補償的規定

也基本一致，只是《城市房地產管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。

因而，我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權單獨的補償標準和辦法，而是采取對國有土地上的房屋及不動產價值進行補償的基本形式實現對土地和房屋的一體化補償。

需要明確的是，國家對土地的開發應當擁有絕對的主導權，國家在經濟發展需要時，可以將土地通過各種方式將土地使用權轉移到其它公司企業進行合理開發，而如果國家覺得有必要停止某某項目的開發建設時，也應當及時回收土地的使用權，并給予相關企業公司一定的經濟補償。

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