一、提前收回土地使用權(quán)的情況有哪些?

1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

(1)為公共利益需要使用土地的;

(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;

依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

4、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

根據(jù)以上法律規(guī)定，國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權(quán)，而無須征得國有土地使用權(quán)人的同意，但是至于何為公共利益的需要，并沒有

統(tǒng)一的界定，政府往往對此有很大的解釋權(quán)，特別是現(xiàn)在國家在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)中，收回國有土地使用權(quán)是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán)，在舊城改造中，既有公

共利益的需要，也有商業(yè)開發(fā)的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定

目前，我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨(dú)的補(bǔ)償制度，下面先分析各個法律的不同規(guī)定：

(1)《物權(quán)法》規(guī)定的補(bǔ)償制度

根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，二是退還相應(yīng)的出讓金。

(2)《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償制度

《土地管理法》第58條規(guī)定的補(bǔ)償制度更為模糊，只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補(bǔ)償，未對補(bǔ)償辦法和補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，何為“適當(dāng)”沒有判斷的標(biāo)準(zhǔn)。

(3)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的補(bǔ)償制度

《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這個補(bǔ)償制度帶有一定的市場價值的含義，即如

何判斷“實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況”的價值?只有對土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況進(jìn)行價值評估，這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值;

但是這個規(guī)定仍然是簡陋的，如何對“實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況”進(jìn)行價值評估，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定。

(4)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償制度

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，對被征收人的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

雖然從表面意義上理解，這里規(guī)定的只是對征收國有土地上的房屋價值的補(bǔ)償，但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條的規(guī)定：房屋被依法征收的，

國有土地使用權(quán)同時收回。對國有土地上的房屋價值進(jìn)行補(bǔ)償后，國有土地使用權(quán)是無償收回的，對征收房屋價值的補(bǔ)償就包含了土地使用權(quán)的補(bǔ)償，土地使用權(quán)的

價值應(yīng)包含在房屋的價值之中。

根據(jù)以上對各個法律規(guī)定的分析，對于提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)

償建立的基本制度是“房地一體”的補(bǔ)償制度，即通過對土地上的房屋及不動產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男问綄κ栈氐膰型恋睾驼魇盏姆课葸M(jìn)行一體化補(bǔ)償，房屋及不動產(chǎn)的補(bǔ)

償價值中包含了國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償價值。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償制度延續(xù)了《物權(quán)法》的補(bǔ)償制度，都體現(xiàn)為對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)的補(bǔ)償形式，只不過《物權(quán)法》還規(guī)定了退還

相應(yīng)出讓金的規(guī)定;《城市房地產(chǎn)管理法》中的“土地開發(fā)的實(shí)際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產(chǎn)的建設(shè)情況，與對土地上的房屋及不動產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

也基本一致，只是《城市房地產(chǎn)管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實(shí)際體現(xiàn)為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進(jìn)去。

因而，我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權(quán)單獨(dú)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，而是采取對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)價值進(jìn)行補(bǔ)償?shù)幕拘问綄?shí)現(xiàn)對土地和房屋的一體化補(bǔ)償。

需要明確的是，國家對土地的開發(fā)應(yīng)當(dāng)擁有絕對的主導(dǎo)權(quán)，國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要時，可以將土地通過各種方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到其它公司企業(yè)進(jìn)行合理開發(fā)，而如果國家覺得有必要停止某某項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)時，也應(yīng)當(dāng)及時回收土地的使用權(quán)，并給予相關(guān)企業(yè)公司一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

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