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寧波
非法轉租原物與孳息如何處理
非法轉租，未經出租人同意的，合同是無效的，原物及其孳息，應當返還出租人。
非法轉租的效力：
《中華人民共和國合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。”同時，我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認為，未經出租人同意擅自轉租的合同無效。筆者認為這種觀點過于草率。
對于這兩處規范性文件的關系問題，合同法是民事法律關系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時間遠遠晚于建設部《城市房屋租賃管理辦法》，最高人民法院關于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經濟。只有法律和行政法規的強制性規定可作為認定合同效力的依據，地方法規和行政規章，一般不能作為判定依據。所以，建設部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效”的規定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認定合同是否生效的依據。
但是，合同法第224條規定是否就意味著擅自轉租的合同無效或效力待定呢?
首先，筆者認為不能因為轉租合同未經出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規定認定合同無效必須有法律和行政法規的強制性規定，對于擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉租。
其次，不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。
最后，出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，并非無效。
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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