非法轉(zhuǎn)租后收取的租金如何處理?

德國學(xué)說認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美Ｍ鯘设b先生則認(rèn)為，承租人違法轉(zhuǎn)租，不屬無權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃關(guān)系存在，承租人支付對價(jià)而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未使其受到損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請求債務(wù)不履行之損害賠償，無需借助于不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。王利明先生認(rèn)為，承租人無權(quán)通過轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。

我們認(rèn)為，王澤鑒先生的觀點(diǎn)在邏輯上更能立得住腳。出租人因出租房屋而受有租金收益，其對待對價(jià)是使承租人取得租賃房屋的使用收益權(quán)。出租人在法律上并沒有因?yàn)檗D(zhuǎn)租行為而直接受有損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租更有收益，對出租人而言，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美．?dāng)然，出租人因?yàn)檗D(zhuǎn)租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權(quán)之債主張損害賠償責(zé)任。

非法轉(zhuǎn)租，承租人與次承租人所簽訂的合同是否有效?

有三種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：合同無效。根據(jù)《合同法》224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租行為必須經(jīng)過出租房同意，未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的行為其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬無效合同。

第二種觀點(diǎn)：效力待定合同。根據(jù)《合同法》51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。無權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)處分，因?yàn)椋瑢τ谵D(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人的財(cái)產(chǎn)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際上是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定合同。

第三種觀點(diǎn)：合同有效。非法轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，所以轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬有效合同。

首先根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生效。其次轉(zhuǎn)租符合合同的功能，法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。最后根據(jù)合同自由的原則，其目的是鼓勵交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場秩序。非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合意成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。

注意，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同必須有一個前提即次承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對善意相對人給予特別保護(hù)，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

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