原告馮XX，男

委托代理人林XX，曾X，廣東XX律師事務(wù)所律師。

被告謝XX,女，略。

委托代理人趙小兔，北京市XX律師事務(wù)所東莞分所律師。

委托代理人曾XX，北京市XX律師事務(wù)所東莞分所實習(xí)律師。

原告馮XX訴被告謝XX租賃合同一案，本院受理后，依法由審判員彭XX適用簡易程序獨任審判，公開開庭進行了審理。原告馮XX及委托代理人林XX，曾XX，被告委托代理人趙小兔，曾XX均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2005年9月28日，原告與廣州市XX實業(yè)有限公司簽訂《經(jīng)營場地租賃合同》及《市場管理協(xié)議書》，2006年8月18日，原告與廣州市XX實業(yè)有限公司重新簽訂《經(jīng)營場地租賃合同》及《市場管理協(xié)議書》，約定廣州市XX實業(yè)有限公司將位于廣州市站西路57號六，十號一層1003鋪出租給原告。2006年1月23日，原告與被告簽訂《鋪位租用合同書》，將訟爭商鋪轉(zhuǎn)租給被告。2007年2月，原告因經(jīng)營運作需要，要求解除《鋪位租用合同書》，收回商鋪，同時賠償被告損失，但被告拒不退回商鋪。2007年3月16日，廣州XX休閑服飾批發(fā)商城-管理處向原告發(fā)出《警告函》，稱原告違反《經(jīng)營場地租賃合同》的約定將商鋪轉(zhuǎn)租給第三者，該《鋪位租用合同書》被視為無效，要求原告通知被告于2007年3月20日前遷出商鋪，并由原告接手經(jīng)營。2007年3月19日，原告根據(jù)廣州XX休閑服飾批發(fā)商城-管理處的《警告函》委托律師向被告發(fā)出律師函，確認(rèn)雙方簽訂的《鋪位租用合同書》無效，要求被告退回商鋪，同時由原告向被告返還之前收取的押金53600元，雙方互不承擔(dān)其他法律責(zé)任。但是，被告至今一直未向原告退回商鋪。原告沒有經(jīng)廣州市XX實業(yè)有限公司同意將商鋪轉(zhuǎn)租給被告，所簽訂的《鋪位租用合同書》，違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十四條，《城市房屋租賃管理辦法》第二十條，二十八條的強制性規(guī)定，事后也未獲得廣州市XX實業(yè)有限公司追認(rèn)，屬無效合同。故請求認(rèn)定原，被告簽訂《鋪位租用合同書》無效：被告遷出廣州市站西路57號六，十號樓XX休閑服飾批發(fā)商城一層1003鋪。假如法院確認(rèn)《鋪位租用合同書》有效，則由于被告非法利用原告的營業(yè)執(zhí)照進行經(jīng)營，以及被告利用其東莞營業(yè)執(zhí)照在訟爭商鋪進行經(jīng)營，根據(jù)《鋪位租用合同書》第四條的規(guī)定，變更訴訟請求為解除《鋪位租用合同書》，被告將商鋪交還給原告。

被告辯稱：不同意原告的訴訟請求。理由：一，原，被告簽訂《租賃合同》時，意思表示真實，該合同并沒有我國合同法規(guī)定的合同無效的情形，故合法有效。二，原告主張合同無效的理由之一是“XX公司管理處的《警告函》”，但《警告函》的發(fā)出者是“廣州XX休閑陰飾批發(fā)商城-管理處”，并不是出租方“廣州市XX實業(yè)有限公司”，沒有證據(jù)顯示其取得出租方授權(quán)，因此其無權(quán)就租賃合同一事發(fā)函。我方提供的證據(jù)《裝修施工許可證》顯示，原告準(zhǔn)備對訟爭鋪位已經(jīng)轉(zhuǎn)租的事實，且同意次承租人進行裝修，廣州市XX實業(yè)有限公司還收取了被告拆天花的押金1000元。廣州市XX實業(yè)有限公司如果認(rèn)為原告的轉(zhuǎn)租行為侵犯了其權(quán)益，可以依據(jù)《合同法》以及雙方的約定，解除原租賃合同，解除原租賃合同以后，轉(zhuǎn)租合同仍然有效，只不過承租人不能再提供租賃物，合同因履得不能而將被終止，承租人要對次承租人承擔(dān)違約責(zé)任。三，《城市房屋租賃管理辦法》的發(fā)布者是建設(shè)部，不屬于行政法規(guī)，只能屬于部門的規(guī)章。《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條的規(guī)定不是強制性規(guī)定，只是一種規(guī)范性或示范性的規(guī)定。四，原、被告簽訂的租賃合同行為，并非合同法第五十一條規(guī)定處分行為，不能適用該條規(guī)定。五，原告提起該訴訟，是為了達到其不可告人的目的，即獲得更多的經(jīng)濟利益，屬于濫用訴權(quán)的行為。六，原告從廣州市XX實業(yè)有限公司承租來的商鋪，每月租金為5748元，而轉(zhuǎn)租給被告后，租金即為26800元，其獲得巨大的經(jīng)濟利益，原告的合法權(quán)益并未受到侵犯。七，《鋪位租用合同書》已約定原告不得以任何借口收回鋪位，因此在沒有出現(xiàn)法律明確規(guī)定的情形下，原告無權(quán)要求解除合同。八，原告要求解除合同既無約定解除權(quán)，也沒有法定解除權(quán)。

經(jīng)審理查明：廣州市XX實業(yè)有限公司(甲方，出租方)與馮XX(乙方，承租方)于2005年9月28日簽訂《經(jīng)營場地租賃合同》，合同其中約定：甲方將廣州市白云區(qū)站西路57號六，十號樓壹層樓1003，建筑面積為47。9平方米商鋪經(jīng)乙方作經(jīng)營服裝使用;第二條租賃期限從2005年1月18日至2011年5月15日止;第三條1，租賃期內(nèi)(合同期的第一個月內(nèi))，乙方必須向當(dāng)?shù)毓ど蹋悇?wù)部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證等相關(guān)證照，并按規(guī)定的范圍管理費，稅費等費用;如有違反，本公司有權(quán)收回商鋪，另行出租;第六條：租賃期間，乙方未甲方同意，不得將場地的全部或部分出借或轉(zhuǎn)租給第三方，否則甲方有權(quán)解除合同，乙方所交押金作為違約金不予退還;乙方對其承租的商鋪在經(jīng)甲方同意情況下可轉(zhuǎn)租(讓)，有關(guān)手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理，乙方須向甲方支付轉(zhuǎn)租(讓)手續(xù)費1000元/間。同日廣州市XX實業(yè)有限公司(為甲方)與馮XX(為乙方)簽訂《市場管理協(xié)議書》，《管理暫行規(guī)定》(附件一，二)，其中標(biāo)明甲方通訊地址為廣州市白云區(qū)站西路57號6號樓，10號樓廣州市XX實業(yè)有限公司商城-管理處。2006年8月18日，廣州市XX實業(yè)有限公司(為甲方)與馮XX(為乙方)簽訂了《經(jīng)營場地租賃合同》，《市場管理協(xié)議書》，《管理暫行規(guī)定》(附件一，二)，其中約定甲方將廣州市白云區(qū)站西路57號六，十號樓壹層樓1003室，建筑面積為47。9平方米商鋪經(jīng)乙方作經(jīng)營服裝使用，租賃期限從2006年8月18日至2011年5月15日止。

2006年1月23日，原告馮XX(為甲方)與謝XX(為乙方)簽訂《鋪位租用合同書》，合同其中約定：一，甲方現(xiàn)將廣州市站西路XX大廈區(qū)1003號給乙方使用，租期由按2006年2月12日至2009年2月10日止;二，每月租金甲方收人民幣右下角注明，水費，電費，電話費均由乙方負(fù)責(zé);租金每月一至十號前交付;三，甲，乙雙方簽合同時，乙方要付押金人民幣53600元，。乙方如拖欠租金十天不能交付或中途退租，甲方有權(quán)以乙方違約收回鋪位，其押金不得退回，甲方對乙方不需補償任何經(jīng)濟損失，在合同期內(nèi)，甲方不得以任何借口收回此鋪，如需收回要雙方同意;如甲方未到期限收回鋪位，要賠償乙方雙倍押金;四，若有自然災(zāi)害造成乙方的損失以及集體收回此鋪位導(dǎo)致乙方不能經(jīng)營，甲方只歸還押金給乙方，而不負(fù)責(zé)乙方的損失。此鋪位中租經(jīng)乙方經(jīng)營時裝，乙方不能利用此鋪位進行違法活動，否則一切活動以及刑事責(zé)任全部由乙方單方面承擔(dān);同時，乙方在經(jīng)營期所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與甲方無關(guān)，甲方不負(fù)任何責(zé)任;五，乙方要做好防火工作，電線不能亂拉亂接，如需動用電源要由要作人員辦理;在租期內(nèi)乙方不能隨意，轉(zhuǎn)租，如需轉(zhuǎn)租要經(jīng)甲方同意;六，乙方在經(jīng)營時必須嚴(yán)格遵守商場管理規(guī)定，在合同期內(nèi)雙方不能隨意加租或減租，否則按違約處理;乙方要愛護甲方物業(yè)財產(chǎn)，如乙方因人違事故(包括電源引起)而導(dǎo)致鋪位毀要按價償甲方;七，租約期滿，乙方要交清所有費用，甲方將押金如數(shù)退回給乙方，一切裝修間隔入墻固定物件遷出時不能拆回搬走，全部歸甲方所有，如乙方要繼續(xù)經(jīng)營可優(yōu)先續(xù)約，租期，租金協(xié)商另定;八，合同期為三年，第一年(即為2006年2月11日至2007年2月10日止，每月租金為26800元，2007年2月11日起29800元人民幣，2008年2月11日起33800元人民幣)。簽訂合同后，原告依約將商鋪交付給被告使用，并且原告提供了解經(jīng)營者為原告的《個體工商戶營業(yè)執(zhí)照》，《稅務(wù)登記證》給被告經(jīng)營使用。

原告分別于2007年2月9日，3月9日發(fā)函給被告，以原告收回鋪位自用為由，要求收回鋪位。同年3月10日被告委托北京王玉梅律師事務(wù)所東莞分所發(fā)函給原告，提出或繼續(xù)執(zhí)行合同，或退回被告多交押金或租金并承擔(dān)相當(dāng)于雙倍押金額的賠償責(zé)任，以求得合理解除合同效力。同年3月3日原告復(fù)函給被告，要求被告于3月3日先行遷出鋪位交還給原告。原告于同年3月19日委托廣東智洋律師事務(wù)所向被告發(fā)出《關(guān)于解<鋪位租用合同書>的律師函》。現(xiàn)訟爭商鋪由被告使用。

2007年5月17日原告向廣州市白云區(qū)公證處申請辦理保全證據(jù)公證。廣州市白云區(qū)公證處于2007年5月18日作出了(2007)穗白內(nèi)民證字第1509號《公證書》，內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國公證法》的規(guī)定，本公證員與公證員助理羅XX于2007年5月17日下午來到廣州市站西路XX大廈首層1003“XX服飾”店鋪，對潘靜向鋪購買衣服的過程進行了監(jiān)督和勘查，制作了《公證現(xiàn)場勘查記錄》1份，現(xiàn)場取得了《出貨單》1張，并對“XX大廈”的招牌及所購物品拍攝了照片各1張;上述行為結(jié)束后，本處對于上述所購物及所取得的《出貨單》1張作了封存。公證書所附的《出貨單》標(biāo)注：XX服飾有限公司，地址：廣州市站西路XX大廈1樓1003檔。原告以此證明被告在廣州市站西路57號六，十號樓壹層樓1003號商鋪從事非法經(jīng)營活動。

庭審中，原告提供了廣州XX休閑服飾批發(fā)商城-管理處于2007年3月16日發(fā)給原告的《警告函》：本公司在本月13日從閣下與謝XX就以上鋪位的爭議中得知你將此鋪轉(zhuǎn)租于第三者;依據(jù)本公司與閣下簽定之“經(jīng)營場地租賃合同”當(dāng)中第六點，閣下不應(yīng)將此鋪的全部或部份出借或轉(zhuǎn)租經(jīng)第三方;故此閣下與任何第三方所簽定之約均被視作無效，請閣下自行通知現(xiàn)行在該鋪位內(nèi)之第三方經(jīng)營者3月20日或之前遷出該鋪，并由閣下接手進場經(jīng)營該鋪;否則我司可自行斷電或?qū)υ撲伈扇∑渌麖娭仆I(yè)措施。被告提供了廣州XX休閑服飾批發(fā)商城-管理處出具的《廣州市XX休閑服飾品牌商貿(mào)大廈裝修施工許可證》，其中內(nèi)容：經(jīng)我商廈管理處研究同意彭煥枝(鋪主)對其商鋪(1003鋪)進行室內(nèi)裝修，施工日期為2006年2月7日至2006年2月16日;施工單位XX，施工負(fù)責(zé)人龍新。另被告提交了經(jīng)營者為被告的《個體工商戶營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件，該執(zhí)照反映字號名稱為東莞市虎門XX服裝店，經(jīng)營場所東莞市虎門鎮(zhèn)仁德街99號。

本院認(rèn)為：租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用，收益權(quán)利的合同，是以承租人一方取得承租物的使用收益為目的，僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的使用收益權(quán)，不轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)，因而承租人有否經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。如果原告未經(jīng)原出租方廣州市XX實業(yè)有限公司同意擅自轉(zhuǎn)租，屬原告違反其與廣州市XX實業(yè)有限公司的約定，不影響原、被告簽訂的《鋪位租用合用書》的效力。現(xiàn)原告以沒有經(jīng)廣州市XX實業(yè)有限公司同意將商鋪轉(zhuǎn)租給被告為由，要求確認(rèn)原，被告所簽訂的《鋪位租用合同書》無效及要求被告交還商鋪理由不成立，本院不予支持。原、被告簽訂的《鋪位租用合同書》，是雙方的真實意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為真實有效，雙方均應(yīng)自覺履行。

合同法第九十三條和九十四條規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商一致，或者有其他違法行為致使不能實現(xiàn)合同目的，均可以解除合同。按此，原告提出解除合同必須符合上述約定解除或法定解除的條件。首先原、被告約定的解除權(quán)為被告拖欠租金10天不能交付或中途退租，原告有權(quán)解除合同，現(xiàn)原告提出解除合同不符合該約定。另雙方約定被告不能利用此鋪進行違法活動，否則一切活動以及刑事責(zé)任全部由被告單方面承擔(dān)，該約定不屬于解除權(quán)約定。此外原告提出被告非法利用原告的營業(yè)執(zhí)照進行經(jīng)營，以及被告利用其東莞營業(yè)執(zhí)照在訟爭商鋪進行經(jīng)營，則屬行政主管部門處理范圍，不屬法院調(diào)處范圍。因此原告要求解除合同及返還商鋪的訴請，理據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條，第六十條第一款規(guī)定，判決如下：

駁回原告馮XX的全部訴訟請求。

本案受理費50元(該費原告起訴時已預(yù)交)由原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，原告可在本判決書送達之日起30日內(nèi)，被告可在本判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。

當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴關(guān)次日起7日內(nèi)按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額向廣東省廣州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員彭XX

二00七年七月十一日

(法院印)

本件與原件核對無異

書記員梁XX

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。