一、國有土地使用權(quán)的費用是怎么計算的?

1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

二、出讓的國有土地使用權(quán)涉及哪些稅費?

(一)土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令[1993]138號)

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。的規(guī)定貴公司不是納稅義務(wù)人可不繳納土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令[1997]224號)

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。貴公司應(yīng)該繳納契稅。根據(jù)第三條 契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。貴公司可以到土地所在地區(qū)的土地管理部門查詢。

(二)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令[1988]17號)第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下:

1、大城市0.5元至10元;

2、中等城市0.4元至8元;

3、小城市0.3元至6元。

(三)營業(yè)稅及附加(出讓方)：

1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

(四)印花稅和契稅(雙方)：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

可見，國有土地使用權(quán)的費用在全國各地都是不一樣的，主要是取決于該塊國有土地的競拍價格。從中也可以看出，其實房地產(chǎn)前期投資在土地使用權(quán)這一塊的費用是比較多的。這也是間接導(dǎo)致后期房價過高的一個主要因素之一，但照目前的情形來看，國有土地使用權(quán)的費用一時之間也是降不下來的。

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