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房屋轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓有什么不同

來源: 律霸小編整理 · 2025-11-25 · 750人看過

一、房屋轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓有什么不同合同法》有效期限截止于2020年12月31日

由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用,房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金,取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃期限超過六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款:出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數(shù)額及交付時(shí)間;房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上,雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記,領(lǐng)取《房屋租賃證》。

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋出租后,承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義,將承租的房屋再給他人使用,不參與經(jīng)營而獲得租金性收益的行為。

房屋轉(zhuǎn)租包括兩個(gè)不同的法律關(guān)系,涉及到三個(gè)主體,即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)。現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租。

民法典生效之前的規(guī)定:我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”

根據(jù)《合同法》的規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租,是指承租人征得出租人的同意,將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。在非法轉(zhuǎn)租中,承租人的轉(zhuǎn)租行為是違約或違法行為,出租人有權(quán)終止合同。

對于承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果,《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定,承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的,出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的,承租人可以按照約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的,承租人只有在征得出租人同意后才可以轉(zhuǎn)租房屋;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的,出租人有權(quán)解除租賃合同。但是,現(xiàn)實(shí)中對承租人的轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)定往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí),從而產(chǎn)生對承租人交給他人使用是否屬于非法轉(zhuǎn)租而難以認(rèn)定。

二、轉(zhuǎn)租行為由誰舉證

根據(jù)證據(jù)規(guī)則,誰主張誰舉證,按理應(yīng)當(dāng)由出租人來證明對方的非法轉(zhuǎn)租行為。但是,《合同法》頒布后,承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后,往往不簽轉(zhuǎn)租合同,或者簽了轉(zhuǎn)租合同,但轉(zhuǎn)租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認(rèn)是轉(zhuǎn)租,根本就不出示他們之間的轉(zhuǎn)租合同。如果一定要出租人拿到承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同才能認(rèn)定其非法轉(zhuǎn)租行為幾乎是不可能的。因此,我們認(rèn)為出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務(wù),然后,再由承租人來證明第三人使用不是非法轉(zhuǎn)租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用,便推定承租人將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人使用了。這與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條關(guān)于“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供,如果對方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人,可以推定該主張成立”的規(guī)定也不相悖。

租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租,且出租人不同意轉(zhuǎn)租的,承租人也不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除與承租人的租賃合同。這一點(diǎn),《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定的比較清楚。但是,不動(dòng)產(chǎn)租賃合同具有繼續(xù)性的特征,應(yīng)當(dāng)盡量維護(hù)租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的安定性,發(fā)揮促進(jìn)交易的功能。一般來講,同意轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉(zhuǎn)租的形式,實(shí)踐中頗有爭議。而根據(jù)民法典生效之前的規(guī)定:《民法通則》第56條的規(guī)定:“民事法律行為可以采取書面形式,口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定采用特定形式的,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。”據(jù)此規(guī)定,我們認(rèn)為,口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式,在是否同意轉(zhuǎn)租的問題上,法律沒有規(guī)定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。因此,如果出租人以收取租金為目的,面對顯而易見的轉(zhuǎn)租事實(shí),歷經(jīng)多年而不提異議,還按月收取租金,可以從雙方的相互默契中推知出租人已同意轉(zhuǎn)租。既然雙方?jīng)]有約定允許轉(zhuǎn)租而出租人已經(jīng)默示同意轉(zhuǎn)租,以后再以沒有經(jīng)過自己同意而提出收回房屋就不妥當(dāng)。

通過律霸網(wǎng)小編介紹了房屋轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定,相信你對這方面有了新的了解和新的認(rèn)識(shí)。簡單來說,房屋租賃和轉(zhuǎn)租的區(qū)別在現(xiàn)實(shí)中較難認(rèn)定,擔(dān)任可以根據(jù)具體方面做大概區(qū)分。如果您對此還有其他疑問,您還可以咨詢律霸網(wǎng)的相關(guān)律師。

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