一、公民之間土地使用權轉讓協議效力怎么認定?

土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度。《土地管理法》第12條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”

1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的，起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批準權的政府同意轉讓的，協議有效。

轉讓方未取得土地使用證書，實質是尚未完全取得轉讓土地的權屬，因此，通常應視為無權處分。但是協議簽訂后，有權批準核發土地證的縣級以上人民政府給轉讓方核發了土地使用證或者批準了轉讓行為的，該項辦證或者批準行為應當視為對轉讓方無權處分的追認，因此，此時協議有效。

2、一地多賣，協議均有效。

受讓方均要求履行協議的：

(1)辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續的，先行合法占有投資開發的，有權要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開發的，先行交付轉讓款一方有權要求交付土地，辦理變更。

(4)協議均未履行的，依法成立在先的協議一方，有權要求繼續履行;未取得土地使用權方可以請求解除協議，賠償損失。

一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效協議，受讓方有權利要求解除協議，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權，而要求履行協議時，只能按照不動產產權轉移的登記原則來處理，即登記優于占有，占有優于交款，交款優于先簽協議。

3、轉讓劃撥土地未經有批準權的政府批準，轉讓協議無效。

但是起訴前或申請仲裁前經批準的，協議有效;協議性質為補償性質，而非出讓協議。

未經批準轉讓劃撥土地，違反行政法規的強制性規定，協議當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準權的人民政府準予轉讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是，由于轉讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益，因此，其所簽轉讓協議主要是對其地上建筑物的補償協議，而非土地轉讓協議。如果受讓方要取得出讓土地的使用權，必須依法補交土地出讓金，并辦理相關出讓土地手續。

二、土地使用權轉讓

土地轉讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權有償或無償地轉移給他人;二是在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。下面為土地轉讓辦理方法詳解：

(一)辦事程序

由轉讓雙方當事人提出書面申請—利用股受理審查是否符合轉讓條件—現場勘測—地價評估—填寫轉讓申請審批表—利用股審核—報局批準—簽定國有土地使用權轉讓合同。

(二)轉讓土地報件

1、用地申請

2、土地使用證(原件)

3、原出讓合同，批復文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認書)

4、雙方轉讓協議

5、如改變規劃的提供規劃部門意見

6、土地評估報告

7、雙方營業執照復印件、法人代表復印件、法人證書復印件

(三)承諾時限：15個工作日

(四)收費標準：不收費

(五)政策依據

1、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》

2、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

3、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》

4、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規范》

5、《河南省城鎮國有土地使用權出讓轉讓管理規定》

6、《中華人民共和國土地管理法》

7、《劃撥用地目錄》

8、《中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓管理規定》

我國公民在簽署土地使用權轉讓協議時應當根據實際情況進行擬定協議內容，確認無誤之后再簽字，并還需要認清雙方所需要承擔的義務。在土地的使用過程中也應當進行合法使用，嚴禁非法土地買賣交易。土地時屬于國家的國有資產，公民沒有權利進行非法交易。

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