一、主體調查

1、承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方一定要取得該房屋權利人同意轉租的書面證明，以避免轉租合同將來被解除的風險。

2、如果承租方為外國的機構或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關部門調查核實該機構或組織是否真實存在，以防止和一個虛假的機構簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機會成本。

二、客體調查

1、承租方應根據租賃房屋的目的，調查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現。

2、建議承租方到房地產交易中心調查了解該房屋是否存在抵押、典當等情況，最好不要承租這些所有權設限的房屋。

3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，最終影響到合同目的的實現。

三、涉外一方的身份問題案

由：張先生把位于浦東某小區的房子掛在網上出租沒多久，就來了個“老外”租客。新奇萬分的張先生很快就與老外簽訂了房屋租賃合同。萬萬沒有想到的是，到該交房租的時候，遲遲不見老外的動靜。這時張先生才發覺，自己沒有留存老外的身份證件，連老外的工作單位在哪里也忘記問了。

常言道：吃一塹長一智。筆者在此提醒，簽訂租賃合同時，應將彼此的身份證明材料予以復制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個人的，應查驗復制其護照和簽證，并注意允許其駐留國內的時間是否長于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應當提交港、澳居民往來內地通行證;臺灣人士，應當提交臺灣居民來往大陸通行證。對于企業而言，最好查驗留存經公證或者認證的企業登記注冊證明、營業執照等。

另外，承租方是自然人的，最好能將其工作單位及其地址搞清楚。將來若發生前述情形，出租方就可以向承租方工作單位寄發催款通知，必要的時候，不妨直接到單位“登門拜訪”。畢竟“跑了和尚跑不了廟”，通過工作單位或許能夠找到承租人的下落。否則，很可能會面臨張先生一樣的尷尬。

四、涉外一方名稱或姓名問題

鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時，最好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國現行的法律尚未明文規定涉外一方在我國內地申請房屋權屬登記或租賃登記時，當事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機關對此的處理方式也不盡相同;但如果各自使用其母語，除了登記機關書寫打印上的問題外，計算機系統在檢索識別時也會有困難。因此，房地產權屬登記機關一般使用其中文譯音登記，而將其母語名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權屬證書備注欄內予以標示。所以，在簽訂涉外租賃合同時，如果涉外一方有相應的中文名稱或姓名，最好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進行。

五、裝飾裝修問題

一般情況下，涉外租賃期限較長，涉外承租方往往喜歡按照自己的習俗、喜好、風格進行裝飾裝修。因此，建議承租方應在取得出租方的同意的前提下再進行裝修，這也符合《合同法》第232條的規定。此外裝修標準、方案、圖紙等也須出租方同意，并在合同中明確約定;其次，在合同中應明確約定租期屆滿后裝修的處理，是恢復原狀還是折價補償等;最后，對于承租商鋪進行經營的承租方，鑒于裝修期間沒有實際經營，所以，最好在合同里能夠約定“免租金裝修期”，明確該裝修期的起止時間和免除支付的具體費用等等。

六、合同文本語種問題

鄭女士將房子出租給了一英國人居住。先簽訂了中文版的租賃合同，然后又簽了英語版本。最近雙方鬧起了不快，原因在于一個“或”字和一個“and”的不同。中文版合同里用的是“或”，為選擇關系;英文版合同里相應的部分卻翻譯成了“and”，成了并列關系。鄭女士說以中文版合同為準，因為這事發生在中國;英國人認為應以英文版的為準，因為他是英國人，且英語為世界通用語言，雙方為此爭執不下。

筆者建議，合同若采用兩種以上文字訂立，雙方當事人最好能夠約定不同語種的文本具有同等效力，對各文本使用的詞句推定具有相同的含義。當各文本使用的詞句不一致的，最好約定予以解釋的標準和方法，或約定以某一語種文本為準。鄭女士在簽約時能夠預先考慮到語種分歧的問題時，在合同里明確約定以中文版為準，就不會發生類似的問題了。

七、合同登記備案問題

案由：王先生先將房屋租給了趙小姐，但趙小姐因為種種原因沒有馬上入住。后房租上漲，王先生又將房屋租給了一個老外，老外要求王先生辦理租賃合同登記備案并住了進去。當趙小姐得知此事后，認為自己先行租賃，要求老外搬走，老外拒絕，三方陷入僵局。

綜合以上介紹，涉外租房一定要注意相關細節問題，防止今后發生糾紛。相信大家看了上面介紹后，對于涉外租房注意事項的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。