租戶破壞房屋樓板房東能要求賠償嗎（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

案情簡介：租戶破壞房屋樓板

2013年10月15日，周某與仇某、劉某簽訂一份“商鋪租賃合同”。約定承租人有下列情形之一的，出租人有權終止履行合同收回商鋪。1、承租人擅自將商鋪轉租、轉讓或轉借的；2、承租人利用商鋪進行非法活動的，損害公共利益的；3、承租人在合同規定期限內未按期繳納房租的。四、出租期間房屋修繕，出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕費用等事宜，出租方概不負責，承租方不得破壞房屋主體架構。租期結束后出租方房屋回收時，承租方不得就裝修費用及承租期間的修繕費損失提出任何要求。乙方(仇某、劉某)可將其投資的可移動資產帶走。承租方未經出租方允許不得擅自破壞或變更房屋外觀造型、裝飾，否則造成一切損失由承租方承擔全部責任。周某和仇某、劉某于當日分別代表出租方、承租方在“商鋪租賃協議”上簽字。仇某、劉某在經營某餐廳前，為了經營需要，按照某餐廳總部規劃的整體風格進行裝修，經設計將涉案房屋一二層之間的樓板(鋼筋混凝土澆制)開鑿一個3.2mX3.3m的洞口，在此設置一個鋼制樓梯，并將樓梯錨固于混凝土梁(未造成混凝土梁損傷)，還將涉案房屋一層南側的窗戶改為后門，裝修完畢后開始經營某餐廳業務。周某得知其房屋一層頂部的樓板被鑿開洞架設樓梯后，要求恢復原狀并賠償損失未果，于是向法院起訴。

法院判決：修復毀損部分

法院經審理認為，某餐廳是在2014年3月11日經市場監督管理局核準成立。但在此之前的2013年10月15日周某與仇某、劉某簽訂的商鋪租賃合同雖加蓋了印章，很明顯該枚印章未經核準登記機關許可或授權雕刻。該商鋪租賃合同的相對人應該是周某和仇某、劉某。租賃合同生效后，涉案房屋按照租賃合同的用途經營餐廳業務，仇某作為登記的業主，劉某作為該某餐廳的實際經營管理者，但否認其是股東。結合商鋪租賃合同上的簽字及劉某的身份，有理由相信劉某是某餐廳的共同經營人。因此，劉某作為本案被告的主體資格是適格的。商鋪租賃合同第四條約定“承租方不得破壞房屋主體架構”，雙方當事人對“主體架構”的理解不一致，但根據建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第三款“本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統傳遞給基礎地基的主要結構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。”樓板屬于房屋的承重結構。仇某、劉某在未經周某同意和有關設計單位設計的情況下，擅自在涉案房屋的樓板上開洞，以及將承重墻體上的窗戶改為后門，就是損壞了房屋的承重結構，而且在行政主管部門責令兩仇某、劉某于2014年6月5日前修復好，仇某、劉某至今仍未修復；且某餐廳作為公共場所，仇某、劉某對洞口既未修復也未加固，存在安全隱患，影響了公共安全，具備了解除涉案房屋租賃合同的條件。因此，對周某主張解除涉案房屋租賃合同并返還租賃物的訴請予以支持。仇某、劉某在裝修某餐廳的過程中擅自在涉案房屋的樓板上開洞，將板底與板面鋼筋截斷，對相鄰樓板安全產生一定影響，同時也違反了相關法規的規定，應予以糾正。因此周某訴請要求仇某、劉某對涉案房屋毀損部分予以修復，予以支持。

律師說法：房東能要求賠償嗎

《民法典》生效之前的規定：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》?第七條規定：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。”

《中華人民共和國合同法》第二百一十九條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”

本案中，周某與仇某、劉某簽訂的《商鋪租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，故為合法有效，雙方當事人應按照合同的約定履行各自的義務。現仇某、劉某在未經周某同意的情況下，擅自在租賃房屋的樓板上開鑿洞口設置鋼制樓梯，將承重墻體上的窗戶改為后門，損壞了房屋的承重結構，在行政主管部門規定的期限內仍未修復。按照上述法律規定及相關司法解釋，房主周某有權向租戶仇某、劉某主張解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》并賠償損失。

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