一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎?

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

二、以出讓方式取得的土地使用權(quán)

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。

要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

三、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的條件。

對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

我們國(guó)家實(shí)行的是土地國(guó)有制，公民在購(gòu)買(mǎi)土地后也是要按照規(guī)定辦理土地使用證，也是可以通過(guò)土地使用證來(lái)確定土地的使用權(quán)，如果后續(xù)土地使用方要將土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)彩强梢酝ㄟ^(guò)出售、贈(zèng)送等方式來(lái)辦理轉(zhuǎn)移，同時(shí)需要到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)辦理過(guò)戶(hù)。

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