營業性用房補償

住宅改營業性用房或住宅改商業性用房，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證實并有納稅記錄。由于在產業發展層面上具有低成本、便捷等優勢在城市中非常普遍，相關的此類房屋在面臨拆遷時的補償標準自然是一個無法回避的問題。

對于該性質房屋的補償主要有以下幾種模式：

1、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定

比如黑龍江某地在拆遷辦法中規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

2、也有地方規定住改非可以享受商業用房補償政策

比如浙江某地區規定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。”也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

3、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同

江蘇此種補償標準比較常見，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。”

4、一定時間之后的住改非完全按照住宅性質進行補償

張家界市規定對住改非房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在2007之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質進行評估補償。

5、采用混合標準

比如重慶某地區規定：(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。(二)其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。”

對于住改非的補償一方面要根據各地關于此方面的規定;但另一方面由于此些規定的效力一般非常低，多是以地方政府規章的形式出現，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故實際的律師參與對于實現住改非的商補標準不失為一種合理的選擇。

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