我們買房都會很關(guān)注房子的產(chǎn)權(quán)問題，其實關(guān)于房子的產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)70年表示的就是土地的使用權(quán)期限是七十年的時間。一般房子的產(chǎn)權(quán)計算是從開發(fā)商劃撥土地開始計算的。那么關(guān)于房屋土地使用權(quán)有38年是什么意思?

一、房屋土地使用權(quán)有38年

70年產(chǎn)權(quán)是經(jīng)過多方論證過的。指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工業(yè)用建筑。一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年;教育、科技、文化、體育等用地50年;工業(yè)用地、綜合或其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施等用地年限40年。

土地是歸國家所有的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。 實際上，現(xiàn)在的商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發(fā)周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手就更短了，況且住宅樓的設(shè)計使用年限是50年幅度，房屋達(dá)到設(shè)計使用年限便不能再用了。 70年后，國家有權(quán)收回土地移作他用，但必須對你的房屋進(jìn)行補償。當(dāng)然你也可以通過補交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權(quán)。

在我國法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平，補繳土地出讓金。

根據(jù)這一條例，購房人取得的商品房使用權(quán)限必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場流通。

商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨明顯的“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。

區(qū)別

有調(diào)查指出，超過70%的購房者不清楚“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”之間的不同概念，也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在著“產(chǎn)權(quán)期限縮水”情況，在不明不白中成為“冤大頭”。購房者不理解概念從而干脆對其置之不理是造成“隱性縮水”問題得不到重視的重要原因。

還有購房者因為產(chǎn)權(quán)算了一筆賬：“住宅用地的使用期限是70年，但按房產(chǎn)證上的日期推算，買的房子一般只有65年使用期，整整少了5年!而買房時付的總房價卻從為因此打折，少5年不就等于多付錢了嗎?”

遺憾的是，這種簡單的估算方式?jīng)]有得到房屋產(chǎn)權(quán)管理登記部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、法律和經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士的贊同。

續(xù)約產(chǎn)權(quán)

要想知道房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦，首先要了解我國的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權(quán)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別就在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失(住宅樓設(shè)計壽命一般為50年)就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”;而土地使用權(quán)是有期限的，比較常見的是40年、50年和70年。

也就是說房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌(設(shè)計壽命一般為50年)，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但土地是國家的。根據(jù)項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同：像住宅用地產(chǎn)權(quán)為70年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體綜合類用地產(chǎn)權(quán)為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地產(chǎn)權(quán)為40年。

另外，如果土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。

還有一種情況是，土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應(yīng)補償。

雖然住宅產(chǎn)權(quán)期滿后可自動續(xù)期。但再次申請土地使用需要補繳多少土地出讓金，應(yīng)該以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補繳，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理?這一系列的問題暫時還沒有明確的政策能夠回答。

房屋土地使用權(quán)有38年是什么意思?一般房屋的土地使用權(quán)都是七十年的，一般這個七十年是商品房的標(biāo)準(zhǔn)，一些商業(yè)性的住房，比如現(xiàn)在很多城市的開發(fā)商都會銷售一些單身個人公寓，這些就是在一些地段很好的地區(qū)，屬于商業(yè)性住房可以住人也可以當(dāng)工作室，產(chǎn)權(quán)時間為四十年。

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