承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)侵權(quán)賠償標(biāo)準(zhǔn)

在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之時(shí)，承租人只能請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)損害之賠償。損失包括以下幾個(gè)方面：

(一)直接損失

主要是指承租人為了行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。

(二)間接損失

主要是指房屋價(jià)差損失。具體分為以下幾種情況：(1)出租人按市場(chǎng)價(jià)出賣房屋給第三人，但出賣房屋時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較低，而承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)較高，這時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者的價(jià)差損失;(2)房屋市場(chǎng)價(jià)格維持不變，出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人，此時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失;(3)交易的價(jià)格高于承租人請(qǐng)求出租人賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的，此時(shí)對(duì)承租人而言不存在價(jià)差損失。

對(duì)于價(jià)差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定;無(wú)法協(xié)商的，原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請(qǐng)求為基合，租賃合同終止之日、房屋過(guò)戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過(guò)程中，必然會(huì)產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用，這些費(fèi)用無(wú)論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān)，均應(yīng)從價(jià)差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)真實(shí)交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價(jià)格不一致情況，此時(shí)應(yīng)根據(jù)真實(shí)交易價(jià)格來(lái)確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算價(jià)差損失。

(三)附帶損失

這里是指，在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此，應(yīng)分情況而定，如果承租人已得到了房屋價(jià)差損失賠償，此時(shí)租金若上漲了，一般不應(yīng)給予租金價(jià)差的賠償，因?yàn)榇藭r(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)差的損失，而租金來(lái)源于取得房屋所得到的收益，此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當(dāng)然就不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益;如果承租人沒有獲得房屋價(jià)差賠償，而此時(shí)租金若上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償承租人的租金價(jià)差損失。

在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之時(shí)，承租人只能請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)損害之賠償。損失包括直接損失和間接損失還有附帶損失，直接損失主要是指承租人為了行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。