現在我們國家經濟發達了，我們人民群眾的生活也跟著得到了提升，很多比較富裕的家庭都有了自己的房產，那么對于房產的一些相關法律和實況就成了他們的關注焦點。前面溫州曾發生過溫州住房土地使用證到期的一些問題。那我們法律上又是怎么來說這件是的呢?

備受關注的溫州房屋土地使用證到期問題仍在等待答案。當溫州遇上物權法第149條，專家建議人大明確解釋。

4月20日，國土資源部調研組赴浙江省溫州市就溫州房屋土地使用證到期問題展開調研。作為土地等相關法律的制定者，全國人大法工委似乎被推到了風口浪尖。

4月20日，國土資源部調研組赴浙江省溫州市就上述問題展開調研。經濟觀察報獨家獲悉，盡管溫州案例引發的土地續期問題迄今尚無定論，但調研組出發前，一些國土部高級官員私下就溫州土地續期形成了幾點看法：

一、使用權不滿70年的土地可有償續期至70年產權，70年產權土地續期問題須由法律明確;

二、使用權不滿70年的土地續期交費標準應參考獲取土地時的市場價格;

三、如果大家對這種提議爭議過大，只能無償續期。

另有一個問題，在調研組趕赴溫州前，還沒有答案：即續期費用由誰繳納，是當時的開發商還是目前的業主。

巧合的是，就在當天，西城區阜內大街64號院內，國土資源部部長姜大明正在主持會議研究重修《土地管理法(修訂草案)》，“土地到期續期”、“土地產權改革”成為場外的關鍵詞。這部法律和《物權法》是我國土地領域兩部最重要法律依據。

國土資源部一位官員透露，“國土資源部不具備解釋《物權法》的權力，亦不是審議國家土地法律的審批機構，只是依法行政部門，調研組調研結束后，國土資源部會起草處理方案，提交至國務院。”“《土地管理法(修訂草案)》當年對建設用地土地到期續期有過爭議、討論，熱火朝天修改了6年，當時國務院簽字通過，全國人大一審沒有通過，現在又打回到國土資源部。土地制度改革不缺少做事單位，亦不缺少土地專家，缺乏一個明晰的土地產權制度改革方向。”接近國務院一位人士說。

4月21日晚，著名法學家、中國政法大學原校長江平在接受經濟觀察報采訪時表示，迫在眉睫的是，全國人大法工委需對《物權法》第149條進行法律解釋。

到期的土地

王女士2012年10月，在溫州市區橫河北新村買了一套75平方米的二手房，總房款超過100萬元，今年準備賣房時，發現土地使用權在3月4日已經到期。

王女士的這套房屋，土地使用年限只有20年。令人驚奇的是，王女士的兩個鄰居，一家的土地使用年限是到2070年8月20日，另一家的房產證上沒有土地使用年限。

據當地媒體報道，溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武稱，如果王女士的土地證還沒過期，在轉讓時續期享受“優惠價”(土地市場評估價的40%)繳納土地出讓金，取得70年土地使用權。如果過期后續期，需繳納的土地出讓金為全額的土地款。

經濟觀察報記者了解，橫河北小區位于溫州市區住宅用地Ⅰ級住宅范圍內，橫河北新村2016年基準地價是13230元/平方米，土地證上的土地使用面積為14.28平方米，全額土地出讓金，即188924.4元。

按照此前溫州相關說法，王女士需全額繳納土地款，由于這筆資金占到轉讓房價的1/3，經當地媒體爆出后，在全國范圍內引發震動。

國土部和浙江省國土資源廳已于4月20日趕赴溫州就此事進行調研，由此，當地土地續期事宜已經擱淺。溫州市官員對外表示，在土地續期方案制定方面尚無實質性進展。

記者了解到，目前已在溫州水心住宅區購買二手房的一位業主正卡在土地使用年限上，這位業主在2016年3月購買了一套二手房，他將65.8萬元的總房款存入銀行第三方監管賬戶，才發現土地證過期，需辦理土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續期費接近30萬元，這位業主資金處于尷尬狀態，房屋已過戶，退不了房，土地證沒有，房款處于凍結階段，進退兩難。

溫州市國土資源局初步摸排證實，僅在溫州市區，土地使用權在2017年12月31日前到期的房產，有600多套，至2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區、龍灣區、甌海區，為特定區域、特殊時期的特定房屋。橫河北新村的土地使用權為20年，即屬此類特殊情況。

多地案例

此前，深圳、青島和克拉瑪依等多地均出現了房產土地使用權到期案例。

深圳在2001和2006年已出實例，深圳2004年出臺文件《深圳市到期房地產續期若干規定》，第4條規定：“在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期的，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付;土地租金按年支付，其標準由市國土管理部門定期公布”。

深圳市規土委提供給經濟觀察報的資料顯示：羅湖國際商業大廈一名業主，其名下房產的土地使用年限是20年，2001年12月31日到期，2007年3月，這名業主申請土地使用年期從20年延長至50年，按照辦公用途基準地價的35%計收該房產延期30年的地價，共計61704元，新的到期日為2031年12月31日，這位業主是企業法人代表，續期是想繼續從事合法盈利性事業。

深圳市規土委相關負責人向經濟觀察報強調：在住宅領域，深圳市規土委采取的是免費順延形式，比如福田區香蜜某業主，用途為住宅，使用年期50年，從1992年4月8日到2042年4月7日止，這名業主可以將土地使用年限順延至2062年4月。

深圳市補償標準是相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，青島基本復制深圳模式，是以基準地價的60%補交土地出讓金，到期不辦理續期或申請未獲準，則原有土地使用權消滅，其土地使用權無償收回。

都以基準地價為基礎，溫州為何上了頭條?

“深圳行政劃撥用地總計78平方公里，絕大多數是商住和工業用地，比如羅湖國際商業大廈的這名業主，是帶有盈利性質的法人機構，它補繳的61704元是企業法人補繳的。溫州的王女士是個人，是滿足公民基本居住權，并不是從事經營活動;深圳以盈利為目的續期是按基準地價的35%計算費用，溫州王女士以滿足居住權利的目的續期，卻因為過期后就以100%的基準地價來計算，且深圳政策主要針對的是南山區、福田區等特區，確實會引起大家不滿。”溫州市國土系統一位官員反思。

該官員認為，《物權法》第149條的“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理”并沒有明確如何“自動續期”，“頂層設計沒有方案，居民的事情又不能不處理，不收取費用，誰敢承擔流失國有資產的責任，擱置冷處理，誰敢承擔懶政的責任，確實沒有意識到企業法人和公民的續期屬性特征不一樣。”

4月21日晚間，著名法學家江平在接受經濟觀察報采訪時，針對《物權法》第149條規定的“自動續期”表述了三點意見：

一、“續期”是說在期滿以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新簽訂土地出讓合同，而應把原有的使用權延續下去;

二、“自動續期”意味著業主不需主動提出申請，自行續期，即便沒有交費仍然有權居住。如果房屋需要轉讓，使用權期滿，將會在民事流轉上產生影響，但并不影響其民事權利，因為權利是自動續期的;

三、《物權法》第149條“自動續期”并未規定有償無償，全國人大法工委一定要將此處明確解釋。

曾深度參與當年物權法立法論證工作的中國社科院民法室主任孫憲忠認為：“自動續期”就是免費續，“國家土地所有權不是政府私權，要讓人民享有實際利益。現在的土地使用權出讓價格已經很高了，比很多國家的土地所有權還貴，到期后還想再收一次?”

誰來拍板

作為土地等相關法律的制定者，全國人大法工委似乎被推到了風口浪尖。

4月21日和4月22日，經濟觀察報就此事致電全國人大法工委，得到回復是：“由具體業務部門來回復。”

記者搜集的資料顯示：全國人大對此事一直沒有明確解釋，唯一的解讀來自于2007年全國人大法工委民法室主編的《中華人民共和國物權法精解》。

在這本書籍中，全國人大法工委在論及《物權法》第149條中“住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，續期期限和土地費支付標準、辦法”時給出的解釋是：有人認為需無償續期，有人認為需有償續期，爭議頗大，“如何科學地規定土地使用權人屆時應承擔的義務，目前還缺少足夠的依據。以不做規定為宜，且不影響國務院根據實際情況作出相關規定”。

值得注意的是，《物權法》六審稿中曾提出“續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。”但這句話最終被刪掉了。

曾經在全國人大法工委任職的一位官員亦表示，當時制定物權法的爭議是有償還是無償續期，具體實踐操作上，出現了一些使用期限在15年、20年或30年的土地，但這部分土地總量小。當時土地產權制度剛執行，個別地方政府怕出錯，不敢冒進，就設置短期年限，開發商為了省錢選了比較低的年限，這一段歷史也需尊重。

國土資源部一位官員透露，他的國土部同事們私下認為，產權期限不滿70年的土地可有償續期至70年產權，續期標準應該參考當時獲取土地時的市場價格。

這位官員說，“溫州這個事情要象征性處理，而70年產權爭議太大，還是要通過立法來解決。”

前述全國人大法工委的官員表示，土地使用年限到期如何續期，并非是一個部門說了算，也不是人大法工委能定的，“國土資源部申報方案提交給國務院，決策的時候必須平衡地方政府利益，現在地方政府債務和財政情況不是非常樂觀，30多個省至少有15個省以上是依靠土地財政。從法律上歸屬人大法工委定，實踐中要考慮的因素很多。”

希望能對廣大網友有所幫助。我們雖然在生活中很少用到法律知識，但也可以說是處處都在用法律知識，因為我們在做每一件事的時候都可以從法律的角度來衡量這件事的對錯。所以我們應該多學習法律知識。

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