房屋租賃糾紛：房屋租賃合同中優(yōu)先購買權(quán)糾紛的處理所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出租人在出賣該租賃房屋時(shí)，承租人得以與其他購買人同等條件優(yōu)先購買該租賃房屋。在我國的一系列民事立法中，明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：房主出賣房屋時(shí)在同等條件下原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第三十六條第二款指出：出售出租公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件是：1.房屋租賃合同合法有效是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)是基于房屋租賃合同而享有的一項(xiàng)法定權(quán)利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優(yōu)先購買權(quán)。2.優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優(yōu)先購買權(quán)沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)推定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時(shí)，承租人才喪失優(yōu)先購買權(quán)。3.出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續(xù)到租賃合同生效之后。房屋租賃合同終止以后出租人當(dāng)然享有自由處分其房屋的權(quán)利，即使承租人尚未履行返還義務(wù)，因其不具有承租人的地位，其也就不享有優(yōu)先購買權(quán)。注意：《合同法》第二百三十條規(guī)定的出租人出賣租賃房屋中的出賣，是指出租人向外發(fā)出出賣租賃房屋的意思表示，而非買賣租賃房屋的合同已經(jīng)成立或者生效。4.同等條件。對(duì)于此問題，學(xué)者有不同的主張。從條件是否相同，分為：第一種觀點(diǎn)是絕對(duì)同等說，認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件應(yīng)與其他買受人條件絕對(duì)相同和完全一致；第二種觀點(diǎn)是相對(duì)同等說，認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件與其他買受人條件大致相同即為同等條件；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，除了法律規(guī)定或者合同約定限制條件外，同等條件僅指價(jià)格同等。第一種觀點(diǎn)在適用上過于苛刻，不利于保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)；第二種觀點(diǎn)過于寬泛，不易操作；第三種觀點(diǎn)，抓住條件的關(guān)鍵要素，但忽略合同訂立過程。如果只注重價(jià)格，承租人可以不顧出租人利益，任意拖延承諾時(shí)間，這對(duì)出租人不利，更對(duì)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)不利。應(yīng)該確定哪些條件應(yīng)該相同。我們認(rèn)為，首先是價(jià)格條件，即購房?jī)r(jià)款的數(shù)額相等。出租人出賣房屋的目的是獲得一定價(jià)款，一定數(shù)額價(jià)款是承租人獲得房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，故購房?jī)r(jià)款是否相等是決定承租人與其他購房人是否具有同等條件的決定性因素。當(dāng)然并不僅僅考慮相同價(jià)款，還要考慮價(jià)款的支付方式和期限等因素。其次是承諾時(shí)間的先后。出租人同時(shí)或者大體一致的時(shí)間向承租人和其他人發(fā)出出賣房屋要約并限定期限，承租人應(yīng)當(dāng)在此期限內(nèi)承諾，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。如果要約要求的承諾期限不一致，承租人的承諾期限不早于其他人。如果要約沒有約定承諾期限，承租人在合理的期限內(nèi)未承諾，亦視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。5.承租人必須在一定的時(shí)間內(nèi)行使。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使。房屋優(yōu)先購買權(quán)總的來說具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：