房屋租賃糾紛：房屋租賃合同中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛的處理所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出租人在出賣(mài)該租賃房屋時(shí)，承租人得以與其他購(gòu)買(mǎi)人同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該租賃房屋。在我國(guó)的一系列民事立法中，明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干意見(jiàn)（試行）》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定：房主出賣(mài)房屋時(shí)在同等條件下原房客優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第三十六條第二款指出：出售出租公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件是：1.房屋租賃合同合法有效是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于房屋租賃合同而享有的一項(xiàng)法定權(quán)利。因此，沒(méi)有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)推定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時(shí)，承租人才喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。3.出租人出賣(mài)租賃房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續(xù)到租賃合同生效之后。房屋租賃合同終止以后出租人當(dāng)然享有自由處分其房屋的權(quán)利，即使承租人尚未履行返還義務(wù)，因其不具有承租人的地位，其也就不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。注意：《合同法》第二百三十條規(guī)定的出租人出賣(mài)租賃房屋中的出賣(mài)，是指出租人向外發(fā)出出賣(mài)租賃房屋的意思表示，而非買(mǎi)賣(mài)租賃房屋的合同已經(jīng)成立或者生效。4.同等條件。對(duì)于此問(wèn)題，學(xué)者有不同的主張。從條件是否相同，分為：第一種觀點(diǎn)是絕對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)的條件應(yīng)與其他買(mǎi)受人條件絕對(duì)相同和完全一致；第二種觀點(diǎn)是相對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)的條件與其他買(mǎi)受人條件大致相同即為同等條件；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，除了法律規(guī)定或者合同約定限制條件外，同等條件僅指價(jià)格同等。第一種觀點(diǎn)在適用上過(guò)于苛刻，不利于保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；第二種觀點(diǎn)過(guò)于寬泛，不易操作；第三種觀點(diǎn)，抓住條件的關(guān)鍵要素，但忽略合同訂立過(guò)程。如果只注重價(jià)格，承租人可以不顧出租人利益，任意拖延承諾時(shí)間，這對(duì)出租人不利，更對(duì)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)不利。應(yīng)該確定哪些條件應(yīng)該相同。我們認(rèn)為，首先是價(jià)格條件，即購(gòu)房?jī)r(jià)款的數(shù)額相等。出租人出賣(mài)房屋的目的是獲得一定價(jià)款，一定數(shù)額價(jià)款是承租人獲得房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，故購(gòu)房?jī)r(jià)款是否相等是決定承租人與其他購(gòu)房人是否具有同等條件的決定性因素。當(dāng)然并不僅僅考慮相同價(jià)款，還要考慮價(jià)款的支付方式和期限等因素。其次是承諾時(shí)間的先后。出租人同時(shí)或者大體一致的時(shí)間向承租人和其他人發(fā)出出賣(mài)房屋要約并限定期限，承租人應(yīng)當(dāng)在此期限內(nèi)承諾，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果要約要求的承諾期限不一致，承租人的承諾期限不早于其他人。如果要約沒(méi)有約定承諾期限，承租人在合理的期限內(nèi)未承諾，亦視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。5.承租人必須在一定的時(shí)間內(nèi)行使。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使。房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)總的來(lái)說(shuō)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：