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以下摘自上海二中院與上海律協編著的《社區常見法律糾紛調處手冊》,這本手冊是為了統一基層調解機構調解口徑、正確執法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統一和穩定的意見，體現了法院就相關糾紛裁判時的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關法律規定，也是法院在處理此類糾紛時所適用的最主要和常用的法律規范。

房屋租賃糾紛的調解處理

（一）房屋租賃糾紛概述房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有、使用，并收取一定數額租金的法律行為。將房屋提供給他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人與承租人為了使房屋租賃關系正常、穩定、規范，一般都會通過簽訂房屋租賃合同的形式，將雙方之間的約定確定下來。依法成立的房屋租賃合同，是雙務、有償、諾成性合同，受法律保護。出租人與承租人依據雙方的約定和法律的規定，既享有權利，又承擔義務，一方的權利就是另一方的義務。一般而言，出租人的主要義務是：（1）按約定將租賃房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或不適當履行這一義務時，應承擔違約責任。承租人有權請求出租人履行或解除合同，并有權要求出租人賠償損失。（2）對出租房屋負責維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務保證租賃房屋處于適租（即適合承租人使用）狀態。因此，出租房屋的使用性能不符合約定要求，影響承租人使用時，出租人應負責租賃房屋及其設備設施的維修。（3）通知義務。出租人出賣租賃房屋的，應在出賣前三個月通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的主要義務是：（1）按規定或約定向出租人交付租金。承租人交付租金的數額和期限應按照規定或約定履行。承租人不履行或不適當履行交付租金義務的，應負違約責任。承租人拒付或遲延支付租金達到法定或約定解約期間時，出租人有權要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2）按約定正當使用租賃房屋。承租人應按約定的用途正當合理地使用租賃房屋，并妥善保管和愛護租賃房屋及其設施設備。非經出租人同意，不能將房屋轉租。承租人對租賃房屋進行裝潢裝飾，應征得出租人同意，并不得影響房屋安全。承租人如不按約定條件使用房屋，出租人可以解除合同，并請求賠償損失。（3）租賃合同終止時將租賃房屋返還給出租人。逾期不返還的，出租人除有權要求承租人交付延期租金外，還有權要求承租人給付違約金。在房屋租賃合同履行過程中，各方均應依照合同約定以及法律規定，正當行使權利，誠信履行義務，以維護房屋租賃市場的健康發展，保障各方的合法權益。

（二）房屋租賃糾紛調解處理的原則和方法1．承租人主張優先購買權的調解處理實踐中，承租人往往以其優先購買權受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調解時應考慮以下問題：一是出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過戶登記手續的，可調解保護承租人的優先購買權，若房屋已過戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調解房屋過戶維持現狀，出租人對侵害承租人優先購買權的行為進行經濟補償。二是優先購買權的行使并非絕對無條件，應受到一定限制，如共有人主張優先購買權與承租人主張優先購買權并存的，應調解保護共有人優先購買權；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對房屋整體使用將產生實質性影響的，也不宜簡單地確定承租人當然可行使優先購買權。三是把握優先購買權行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應當通知承租人，承租人在接到通知后應在一定期限內決定是否購買，如果雙方沒有約定的，一般可以承租人知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起3個月為宜。2．轉租糾紛的調解處理