現在的市面上，有很多在售的公寓用地性質都是商業用地，它區別于普通的住宅，有著商業和居住的兩種用途，所以也叫“公寓房”。隨著土地資源和商業的需求越來越大，更多人將目光投向這樣的商業土地。下面為大家說明一下關于商業公寓土地使用費的收費方式和計算方法。

一、收取商業公寓土地使用費的方式

外商投資企業經依法批準使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同;市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業土地使用費。土地使用費自核定之日起五年內不變;五年期滿后，根據實際情況，重新核定。外商投資企業從批準成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按季征收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免征土地使用費。

（1）使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別采取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額;拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額;協議出讓的，應交出讓金不低于國家規定的最低價和云南省規定的有關標準。企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

（2）場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，并按規定向中方政府交納場地使用費。場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。一般外商投資企業經批準以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半;投資開發云南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

（3）土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，并按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

二、商業公寓土地使用費的計費辦法

（1）如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價格評估機制和征繳辦法，并負責征繳。這樣，就可以把目前的土地轉讓制度，這種短期行為，轉變為長期行為，更適應可持續發展的要求。消費者在購房的時候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權不是一次性買斷70年，而是像暖氣費和有線電視費一樣，每年繳納。并且，土地使用費應該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。

（2）由于土地為全民所有，應該有一個社會保障面積作為計費基數，該基數以上多占用的面積為計費面積。住房不夠該基數面積的，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計費標準，由相關部門制定計算辦法，比如可以與住房空置率，當年新建住房銷售狀況等指標掛鉤，通過一定的公式計算而得。如果空置率過高，說明土地使用費偏低，可以提高土地使用費，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費。原則上，家庭住房和商業網店房折合為占地面積以后，收費標準相同。

（3）該辦法的核心是計時計費，費用由占地面積乘以占地時間乘以單位面積計費標準計算得出。土地開發期間的費用由開發商承擔，住房轉讓之后，收費對象隨之轉移。比如房屋空置，費用由房主承擔，如果新建住房未售出，則費用由開發商承擔。

三、商業公寓土地使用費由誰繳納?

使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但：

（1）以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯營企業的，合資、合作或聯營企業為繳費人， 但經批準的合營合同另有約定的按合同辦理;土地權屬沒有轉移的，提供土地的一方為繳費人;土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人

（2）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人

（3）經營土地開發的，在土地使用權轉讓前， 經營開發單位為繳費人，土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人

（4）農村工商用地和宅基地，以工商企業、宅基地使用人為繳費人

（5）共有的土地，以《房地產證》登記的權利人為繳費人。

四、土地使用稅與土地使用費有何區別?

根據規定，我國對內資企業和中外合資企業執行不同的稅收條例。內資企業使用的土地，適用于國務院1988年9月27日以第17號令頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》;外商投資企業、外國企業和外籍人員的房地產，適用于中央人民政府政務院1951年8月8日頒布的《城市房地產稅暫行條例》，隨著形勢的發展，財政部(80)財稅字第82號文對征免房地產問題作了明確規定，即“中外合資經營企業的自有房產，仍按《城市房地產稅暫行條例》的規定，征收房產稅”。

“合資企業使用的土地，所有權屬于國家，由各有關部門按照規定征收土地使用費，不再征收房地產稅。”國家稅務總局國稅函[1997]162號文明確：“根據現行有關規定，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》不適用于外商投資企業，對外商投資企業應征收土地使用費，不征土地使用稅。”

了解了以上 商業公寓土地使用費 的收取規則和計算方式，有一點要注意的就是房屋的買賣協議，涉及到金額很大的交易就更需要大家注意。還有獲得了使用權后，一些其他的費用，例如場地的使用費都是需要特別關注的，以免發生一些不必要的糾紛。

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