一、宅基地自由流轉(zhuǎn)的條件是怎樣的

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)

(2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項獨立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點。

二、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認定無效：

(1)城鎮(zhèn)居民購買

(2)法人或其他組織購買

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)

(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

三、相關(guān)的法律條款

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟組織成員和非本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟組織同意，則應(yīng)當(dāng)認定買賣行為有效。因為根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權(quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。反之，則應(yīng)認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，以及進行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。

而向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。

農(nóng)村宅基地個人只有土地的使用權(quán)并沒有土地的所有權(quán)，所以不是自己的財產(chǎn)，個人是不可以隨意進行支配的。宅基地有糾紛的情況下，可以到當(dāng)?shù)氐拇逦瘯蛘呤峭恋鼐诌M行處理，處理不了的可以直接到人民法院進行起訴。

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