為了國家或公共利益的需要，一些企業(yè)廠房不可比年的會被征用甚至征收，為了維護(hù)企業(yè)法人的利益，被征收廠房的企業(yè)會獲得相應(yīng)補(bǔ)償，因此，征收廠房如何爭取補(bǔ)償日益成為被征收企業(yè)關(guān)心的問題。

1、土地、企業(yè)的房屋價值補(bǔ)償

房屋價值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補(bǔ)償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價合并計(jì)算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2、裝修附屬物補(bǔ)償

關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

4、搬遷費(fèi)用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

5、各項(xiàng)拆遷獎勵費(fèi)用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎勵的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實(shí)現(xiàn)。

補(bǔ)償方案的選擇

1、土地置換

如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。

2、土地加房屋安置

如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失

按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

這種計(jì)算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。

這個方法計(jì)算雖然簡單，但是實(shí)踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢?此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢?其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進(jìn)行倉儲的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積?算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢?如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭議。

在北京停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)：

1、 按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

2、按房屋總價值的一定比例

3、按營業(yè)收入、利潤

4、評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估

5、雙方協(xié)商決定

6、根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積

具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標(biāo)注的營業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標(biāo)注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營面積。但是這樣的計(jì)算方式往往對經(jīng)營企業(yè)來講是很不利的，因?yàn)闋I業(yè)信息標(biāo)注的面積和實(shí)際經(jīng)營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經(jīng)營企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。

7、按照實(shí)際經(jīng)營面積進(jìn)行計(jì)算

還有一種情況是按照實(shí)際的經(jīng)營面積進(jìn)行計(jì)算。如果按照實(shí)際的經(jīng)營面積來計(jì)算，拆遷方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積(數(shù)字)。進(jìn)行實(shí)地測量時會進(jìn)行分割。哪方面的分割呢?實(shí)際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經(jīng)營面積呢?可能會在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢?倉庫難道不屬于經(jīng)營的場所嗎?完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進(jìn)行倉儲的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個院子都是進(jìn)行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積?我是不是在進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營中使用的呢?這些都會和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭議。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償中引進(jìn)評估機(jī)制各方基本達(dá)成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機(jī)構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu);損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實(shí)際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。

關(guān)于選擇評估機(jī)構(gòu)的問題

1、房地產(chǎn)估價的范圍

房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估”，由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價活動的范圍。事實(shí)已說明，在征收補(bǔ)償中，由于房地產(chǎn)量大價高，絕大多數(shù)的補(bǔ)償都是對房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償，征收補(bǔ)償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征收補(bǔ)償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行是有法理依據(jù)的。

2、房地產(chǎn)估價的技術(shù)能力

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是在實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項(xiàng)損失的補(bǔ)償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘

政策壓人:

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價:

如果拆遷完全按照公平公開的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因?yàn)檠a(bǔ)多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個地方應(yīng)補(bǔ)多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性:

如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

牽連式拆遷:

如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請審批，或者有其他事項(xiàng)需要政府同意辦理，大多數(shù)也會因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。

斷水?dāng)嚯姅嗦?

經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯姡┕げ恍⌒陌崖方o挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗麄兒芮宄瑪嗨當(dāng)嚯姸葦嗦窌绊懫髽I(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營，就必然會增加企業(yè)運(yùn)營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅(jiān)持，無法長期堅(jiān)持，就必然會在補(bǔ)償價格上做出讓步。

違法偷拆：

這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法:

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強(qiáng)調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷:

就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進(jìn)程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實(shí)現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。

合同糾紛:

拆遷方并不和你談拆遷補(bǔ)償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補(bǔ)償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。

企業(yè)管理者了解征收廠房如何爭取補(bǔ)償的相關(guān)法律知識，可以使企業(yè)的合法利益得到更大的保障。企業(yè)的房屋價值、裝飾附屬物、因拆遷而被迫停產(chǎn)停業(yè)的項(xiàng)目損失等都可以計(jì)算到應(yīng)獲得賠償?shù)闹笜?biāo);也有不同的補(bǔ)償方案供被征收的企業(yè)法人選擇，不同的方案代表了獲得賠償?shù)牟煌较颍⑶也煌胤降难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是有差異的。最重要的問題是企業(yè)不得利用不合法的拆遷招數(shù)一球獲得更高的補(bǔ)償金額。

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