承租人是否必然擁有優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如果在租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人未通知承租人的情況下，直接將房屋出售給他人。房屋所有權(quán)人的這種做法就侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

優(yōu)先購買權(quán)，是指承租人在出租人出賣其租賃物時，在同等條件下具有優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。

下面我們就來具體分析一下優(yōu)先購買權(quán)，并對行使優(yōu)先購買權(quán)的例外情形進行簡單說明。

雖然基于租賃合同產(chǎn)生的法律關系是一種債權(quán)債務關系，但其實可以將優(yōu)先購買權(quán)看做是所有權(quán)的一種，因為其具有對出租人所擁有的處分權(quán)的限制，是典型的物上請求權(quán)。

事實上，大量承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情形都出現(xiàn)在出租人擅自出賣租賃房屋后，此時優(yōu)先購買權(quán)的行使往往帶有一定的強迫性，即一旦出租人與第三人達成了購買協(xié)議，承租人在法定期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等的條件將出租房屋賣給自己，出租人不可以因為承租人主張權(quán)利而拒絕將房屋以同等條件出賣給承租人，只要承租人堅持以與第三人同等的條件購買房屋，出租人就必須履行合同義務。這些規(guī)定是出于對承租人生存居住權(quán)利的保護。

但承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是絕對的，它有以下例外情形：

第一，房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。法律規(guī)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，是出于簡化物權(quán)關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值的考量，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度出發(fā)，應當優(yōu)先保護共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

第二，出租人將房屋出賣給近親屬的情形。這是出于對我國國情與傳統(tǒng)觀念的考量，可以說中國是以人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在交往的過程中，親情往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，是不同于純粹的買賣關系的。

第三，出租人履行告知義務后，承租人在合理期限內(nèi)未明確表示愿意購買的。權(quán)利與義務應該是對等的，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)是受到法律保護的，但若其不及時行使優(yōu)先購買權(quán)，將會導致出租人的權(quán)益受到損害，在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，承租人接到通知后一定時間內(nèi)，是法律規(guī)定的行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期將推定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第四，購買房屋的第三人出于善意并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，即符合善意取得的構(gòu)成要件。我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以取得財產(chǎn)所有權(quán)為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)的情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的相關資料。綜上所述，我們可以了解到優(yōu)先購買權(quán)也是形成權(quán)，所謂形成權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律的規(guī)定，以其獨立的行為使權(quán)利發(fā)生變動，承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是絕對的。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。