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隨著我國經濟的快速發展,我國城市規模的也不斷擴大,城市尤其發達城市的租金不斷上漲,使得越來越多的工廠為降低成本自愿將廠房搬遷至郊區。因為廠房在考慮搬遷時,企業必須先要進行資產評估,以便盡可能降低成本。那么,企業拆遷資產評估應注意哪些事項?
近年來在工廠搬遷損失和費用方面的評估工作中,總結了以下一些體會。
一般來說,工廠搬遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失,可分為三個階段,即:搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示,即開始從零開始逐漸上升(搬遷準備階段),上升至最高值(搬遷階段),然后從最大值逐漸下降至零(搬遷后生產恢復階段)。
下面,就這三個階段分別進行一些分析:
(一)搬遷準備階段:
⑴ 因工廠的客戶得知該企業搬遷的消息,從而對其交貨能力缺乏信心,因此定單會逐步減少轉移;
⑵搬遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模,喪失了發展的贏利機會;
⑶由于工廠將要搬遷,對原材料的定貨將逐步減少,這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位;
⑷由于工廠將要搬遷,企業管理層必然為此投入精力,因此影響了工廠搬遷前的生產管理;
(5 )工廠新址建設的一系列費用,包括征地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段,企業所受到的影響和損失是從零開始,并曲線上升。
(二)搬遷階段:
在搬遷階段,工廠完全停工停產。業務收入為零,但,企業的另一些開支仍需要支付,包括:
⑴生產經營中仍需要支付的費用:
A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求;
B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用;
C 、管理費用;
D 、不在搬遷范圍內的銷售、營業網點的日常開支(房租費等)。
(2)財務費用:
因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段,搬遷對企業的影響和導致的損失曲線上升,可能達到峰值。
(三)、搬遷后生產恢復階段:
在這一階段,設備的安裝調試工作將逐步完成,生產和管理秩序 逐步恢復;客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩定;企業管理層主要精力逐步轉移;員工的情緒也逐步穩定;最后使工廠的生產效率達到搬遷前的水平,或因工廠新址各種條件的改善,而超過了過去。在這個階段,企業搬遷的影響和損失的曲線是下降的,直至零。
企業拆遷資產評估主要要分階段進行評估,每個階段評估時要考慮的因素也不盡相同,在搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后生產恢復階段都要進行資產評估,來判斷廠房拆遷的整個價值,這樣有利于控制拆遷給企業造成影響。
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簡介:
姚瑤律師,女,畢業于河北大學法律專業。以優異成績通過國家司法資格考試,于2013年取得律師資格證,至今就業于河北神威律師事務所,現為本所副主任,合伙人。是邯鄲市司法局下設民商事專業委員會,公益與公共法律服務專業委員會委員,擔任多家政府、企事業單位常年法律顧問。 業務方面:法律理論功底扎實,自執業以來辦理民刑、非訴案件上千余件,有豐富的庭審辯論經驗以及辦案經歷,業務能力強,作為專職律師培養了對事物透徹的分析能力。 本人性格方面:柔中帶剛,沉穩理性,責任心強;能夠設身處地的站在當事人角度考慮問題,解決問題;有較強的溝通組織能力,善于人際交往。始終秉承“能夠打硬仗,善于打勝仗”的執業理念,盡自己所能做好每一個案件,最大限度維護好每一位委托人的合法權益,贏得當事人的廣泛好評。 ???????神威律師事務所系AAA級律師所、省級示范所、省先進律師所。 ???????地址:河北省邯鄲市人民路515號創鑫華城廣場A座904號、905號、906號、1907號、1908號 ???? 聯系電話:15832071252,辦公、傳真:0310一一5900611,電子信箱10
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