一、什么是無償出租和限期免租

無償出租是不收取任何租賃費用的出租，限期免租是指在一段時間內(nèi)不收取租賃費用，但是不等于其他時間段不收取租賃費用。例如，甲公司旗下有兩處房產(chǎn)供其他企業(yè)使用，有一處是給合作企業(yè)丙公司使用，不收取租金;另一處房產(chǎn)是在去年年初剛出租給丁公司使用，當(dāng)初為招攬租戶，公司采取了一段時間內(nèi)免收租金的優(yōu)惠，雙方在合同中約定2014年1月1日—2014年6月30日期間免收租金。那么，甲公司這兩處房產(chǎn)該如何繳納房產(chǎn)稅呢?

二、如何繳納房產(chǎn)稅

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。也就是，房產(chǎn)稅一般由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。但甲公司的兩種情況較為特殊，處理方式有所不同。

丙公司免費使用甲公司的房產(chǎn)，是典型的無租使用。無租使用一般視為無償出借，而非租賃交易行為，其一個明顯的特征是使用人無需支付租金給產(chǎn)權(quán)所有人;甲公司與丁公司的租賃合同約定有免租期，免租期是在租賃交易中租賃雙方約定一定時期租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。因此，無租使用與免租金期使用他人房產(chǎn)表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付對價，但實質(zhì)上是不同的，前者屬于無償使用，可視為無償出借，后者是一項租賃交易。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。因此丙公司應(yīng)依照房產(chǎn)余值為甲公司代繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》的規(guī)定，從價(或從值)計征的，按照房產(chǎn)原值減除30%的余值計算，稅率為1.2%。如果無租使用的房產(chǎn)為300萬元，即每年應(yīng)代繳納房產(chǎn)稅=3000000×(1-30%)×1.2%=25200(元)。但在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

含有免租期的經(jīng)營租賃方式，出租方提供“免租期”優(yōu)惠目的是按期獲得租金。在房產(chǎn)租賃行為中，除特殊規(guī)定外，房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，承租方無需繳納和承擔(dān)相應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營房屋的房產(chǎn)稅。根據(jù)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。所以2014年1月1日—2014年6月30日期間的房產(chǎn)稅應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)所有人，即甲公司，按照房產(chǎn)原值繳納。

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