出租房屋要注意什么問題

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第二百三十二條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

首先，房屋出租人應(yīng)為房屋所有人，因只有房屋的所有權(quán)人才享有該房屋的收益權(quán)。如果是受房屋所有人(房屋產(chǎn)權(quán)人)的委托代其出租房屋的，應(yīng)出具房主的書面委托書；如果是轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)事先征得房主的書面同意，否則，非房屋所有權(quán)人簽訂的合同即為無效，無法受到法律保護(hù)；如果將已購公房出租，且未辦理產(chǎn)權(quán)證，房主可以從單位開具相關(guān)證明。

其次，由于購房時未繳納土地出讓金，因此應(yīng)將租金中包含的土地收益上繳。但目前按有關(guān)規(guī)定，暫時仍是按私房出租，房屋出租人應(yīng)辦理《房屋租賃許可證》。

再次，房屋有下列問題就不能出租，否則即是違法租房。

(一)凡新建住宅，在未經(jīng)國家有關(guān)部門綜合驗收和未取得出售或租賃許可證的情況下房子不能出租；

(二)不具備“房屋所有權(quán)證”的房子不能出租；

(三)產(chǎn)權(quán)共有的，在共有人意見不一致或產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有爭議的房子不能出租；

(四)未簽訂書面《房屋租賃合同》和未辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的房屋不能出租；

(五)租用房管部門的公有住房或其他企事業(yè)單位自管房房屋不能出租；

(六)未經(jīng)原出租人同意，承租人不得將現(xiàn)住的全部或部分房屋出租；

(七)已經(jīng)抵押的房屋，在未得到抵押人權(quán)同意的情況下不得出租；

(八)未經(jīng)國家規(guī)劃部門批準(zhǔn)的違章建筑或是私自建造的“無證房”不得出租；

(九)有倒塌危險的破舊房屋或臨時建筑不準(zhǔn)出租；

(十)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

最后，出租房屋時對于承租人房東也應(yīng)該慎重選擇，例如有沒有穩(wěn)定的職業(yè)，有沒有不良的嗜好等等。由于每個人的判定標(biāo)準(zhǔn)不同，且情況較為復(fù)雜，具體問題還想房東自己進(jìn)行判斷。

房東什么時候可以要求解除租賃合同

房屋出租之后，承租人便享有了房屋的使用權(quán)，是不是就意味著房東對房子的使用沒有任何過問的權(quán)利呢?當(dāng)然不是。事實上，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：

(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

(三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

(四)拖欠租金累計6個月以上的；

(五)公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；

(六)利用承租房屋進(jìn)行違法活動的；

(七)故意損壞承租房屋的；

(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》第二百三十二條、當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

以上就是關(guān)于房屋租賃合同解除的一些法律知識。在實務(wù)中，除了相關(guān)的法律規(guī)定，還有一些特殊的司法解釋在規(guī)范著租賃關(guān)系，因此當(dāng)事人應(yīng)該多家了解，必要時咨詢律師。若您還有疑問，律霸網(wǎng)還提供在線律師咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行在線咨詢。